Zajedničko zemljište zaglavljeno u katastru: Etažni vlasnici u Siti kvartu ponovo nisu mogli upisati svojine

Pošto je prethodno odbila zahtjev više upravnika stambenih zgrada investitora “Zetagradnja - Čelebić” u Siti kvartu, u Podgorici, Uprava za nekretnine (UZN) nedavno je odbila i zahtjev za upis prava svojine i više etažnih vlasnika, uz isto obrazloženje kako je to učinjeno i prvi put - da se za ostvarenje tog prava mora dostaviti saglasnost svih stanara.

Njihov pravni zastupnik, advokat Milorad Čvorović, kazao je “Vijestima” da je time potvrđen stav UZN da se to pravo ne može evidentirati bez svakog pojedinačnog vlasnika u kompleksu od preko hiljadu ljudi, što je, dodaje on, u suprotnosti sa zakonom.

Da za upis prava svojine nije neophodna saglasnost svih etažnih vlasnika, potvrdili su nedavno za “Vijesti” i iz same Uprave za nekretnine, ali i iz Ministarstva prostornog planiranja i urbanizma.

Iz kompanije “Zetagradnja-Čelebić” ni ranije nisu odgovorili na pitanja redakcije.

Na zahtjev šest upravnika stambenih zgrada, Uprave za nekretnine - Područna jedinica Podgorica, u julu prošle godine dozvolila je upis prava zajedničke nedjeljive svojine etažnih vlasnika za katastarsku parcelu 1514/11, KO Podgorica I. Investitor “Zetagradnja-Čelebić” iz Podgorice izjavio je žalbu koju je resor prostornog planiranja u martu ove godine i uvažio, poništeno je prvostepeno rješenje i predmet vraćen na ponovno odlučivanje.

U rješenju Ministarstva, pozivaju se i na presudu Ustavnog suda iz maja 2020. godine, te navode da se “ne može utvrditi da li je upravnik stambene zgrade imao ovlašćenje od svih vlasnika na posebnim i zajedničkim djelovima stambene zgrade da bi u upravnom postupku istupao kao ovlašćeno lice”.

Uprava za nekretnine je u ponovnom postupku u aprilu donijela novo rješenje kojim je zahtjev etažnih vlasnika za upis u list nepokretnosti odbijen kao neosnovan. Njihov pravni zastupnik, advokat Čvorović je početkom maja uložio žalbu i taj postupak je u toku.

U međuvremenu, a nakon što je prethodni zahtjev odbijen, dio etažnih vlasnika je početkom juna podnio novi zahtjev Upravi za nekretnine - PJ Podgorica za upis prava zajedničke nedjeljive svojine na zemljištu koje čini urbanističku parcelu UP5 “Radoje Dakić”.

“Ovog puta zahtjev nisu podnijeli upravnici u ime ostalih, već ga je lično potpisalo 12 etažnih vlasnika, svako za sebe, kao nosioci prava na svojim posebnim djelovima”, pojašnjava Čvorović.

Na taj zahtjev, Uprava za nekretnine je pet dana kasnije, 9. juna odgovorila aktom kojim se od podnosilaca traži da u roku od osam dana, između ostalog, dostave saglasnost svih etažnih vlasnika, a ne “samo 12”, uz navode da će u suprotnom njihov zahtjev biti odbijen.

“Ovaj odgovor potvrđuje ono na šta sam već ukazao: nadležni organ ostaje na stanovištu da se zakonom priznato pravo etažne svojine na zemljištu ne može upisati bez prethodne saglasnosti svih etažnih vlasnika, čak i kada zahtjev ne podnosi upravnik po ovlašćenju etažnih vlasnika, već sami vlasnici za sebe i u svoju korist”, kaže Čvorović.

Prema njegovim riječima, time se pokazuje da “problem nije bio u tome ko zastupa koga, već u suštinskom stavu organa da se ovo pravo praktično ne može evidentirati bez saglasnosti svakog pojedinačnog vlasnika u kompleksu od preko hiljadu ljudi, stav je koji, po našem mišljenju, ostaje u suprotnosti sa zakonom”, dodao je on.

Iz UZN nedavno su, pojašnjavajući postupak upisa zajedničke nedjeljive svojine, kazali da je, na osnovu člana 171 Zakona o svojinsko-pravnim odnosima definisano da na urbanističkoj parceli na kojoj je izgrađena stambena zgrada vlasnici posebnih djelova imaju pravo zajedničke nedjeljive svojine.

“Shodno navedenom, a u skladu sa članom 77 stav 2 Zakona o državnom premjeru i katastru nepokretnosti, pravo zajedničke svojine etažnih vlasnika upisuje se na onom dijelu urbanističke parcele koji je pripadao investitoru, u skladu sa ugovorom ili drugim pravnim osnovom za sticanje prava svojine”, dodali su.

Kako su rekli, UZN vrši upis na osnovu zakona, izvršne odluke nadležnog organa, pravosnažne odluke suda ili isprave o pravnom poslu sačinjene u skladu sa zakonom.

“Uprava za nekretnine u postupku upisa zajedničke nedjeljive svojine postupa u skladu sa osnovom upisa, a to je zakon kojim je definisan upis prava na urbanističkim parcelama. U praksi, zajednička nedjeljiva svojina upisuje se na osnovu planske dokumentacije za predmetnu urbanističku parcelu. U samom postupku potrebno je pribaviti plansku dokumentaciju, geodetski elaborat izvedenih radova, kao i izvršiti usklađivanje, odnosno preklapanje granica katastarske i urbanističke parcele”, rekli su.

Kad je u pitanju podnosilac zahtjeva, odnosno njegov legitimitet kao stranke u postupku, dodali su, UZN primjenjuje i odredbu člana 114 Zakona o državnom premjeru i katastru nepokretnosti, “kojom je propisano da upis zajedničkih prava može zahtijevati bilo koji od zajedničara u korist svih”.

Iz UZN su rekli i da bi pitanja u vezi sa vlasništvom na urbanističkim parcelama trebalo prvenstveno da riješi investitor:

“Koji je u obavezi da uz zahtjev za upis stambeno-poslovne zgrade priloži odgovarajuću plansku dokumentaciju koja sadrži i granice zemljišta urbanističke parcele na kojoj je zgrada izgrađena. Na taj način stvorili bi se uslovi za upis zajedničke nedjeljive svojine, koja bi u daljem postupku bila prenesena na skupštinu etažnih vlasnika, čime bi bila ispoštovana zakonska obaveza i obezbijeđena pravna sigurnost svih učesnika u postupku”, poručili su.

( Damira Kalač )