CIN-CG Ozakonjenje urbicida: Država namjerava da legalizuje devastaciju u Krašićima koju nije zaustavila

Godinama je Zoran Đukanović, vlasnik ugostiteljskog objekta u Krašićima, tražio mjesto na kojem će, nakon više decenija provedenih u Holandiji, započeti novo poglavlje života i razvijati porodični biznis u Crnoj Gori. Tako je 2011. izabrao parcelu uz kamenitu obalu, privučen otvorenim pogledom na ostrvo Sveti Marko i prostranstvo Bokokotorskog zaliva.

“Te 2011. to je bilo prazno. Nije bilo nijedne kuće ovdje”, kaže on za Centar za istraživačko novinarstvo (CIN-CG).

Danas tog pogleda gotovo da više nema. Umjesto kamenite obale, pejzaža po kojem su Krašići bili prepoznatljivi, nižu se višespratni objekti, od kojih su pojedini izgrađeni gotovo u moru, zaklanjajući horizont i mijenjajući lice nekada mirnog primorskog naselja.

“Prošle godine imao sam duplo manje turista nego pretprošle, a ove ih imam još duplo manje, kaže Đukanović, uvjeren da je upravo devastacija prostora jedan od glavnih razloga zbog kojih gosti zaobilaze Krašiće.

Uz samu obalu su vile čiji se temelji nalaze u moru, dok pojedini nikada završeni objekti godinama stoje napušteni na pontama, izloženi talasima i propadanju. Kupači se kupaju tik uz zarđale gelendere i betonske konstrukcije koje nikada nijesu privedene namjeni. Iznad plaža i malobrojnih turista uzdižu se višespratni objekti različitih dimenzija i arhitektonskih stilova, od luksuznih vila do nedovršenih betonskih zgrada i staklenih kompleksa.

Krašići su eklatantan primjer za ono što se dešava u cijeloj Crnoj Gori - nekontrolisana betonizacija i devastacija prostora neminovno ostavlja posljedice na turističku privredu.

Sve počelo 2009. godine

Temelji urbanističke tragedije koja je zadesila Krašiće postavljeni su usvajanjem Državne studije lokacije (DSL) “Sektor 29 - Krašići”, koju je Vlada Crne Gore usvojila krajem 2009. Planski dokument obuhvatio je gotovo cijelo naselje i priobalni pojas, a predvidio je izgradnju šetališta, čime je urbanizacija prostora uz more dozvoljena, iako pod ograničenim uslovima koje je trebalo da kontroliše država.

Studija lokacije je očito zloupotrijebljena, jer su kupci placeva uz more započeli masovnu gradnju više kvadrata i više spratova nego što je to bilo njome predviđeno.

Na jednoj od vila na obali veliki stakleni otvori prizemlja gledaju pravo na vodu, ispred njih su suncobran i ležaljke, a nekoliko stepenika čak završava na betonskoj platformi koju zapljuskuju talasi. Dnevna soba je maltene u moru. Sa obje strane nastavljaju se visoki betonski zidovi susjednih objekata.

Na drugim djelovima naselja prizor je još tužniji. Nedovršeni objekti sa skelama spuštaju se do same vode. Uz njih su gomile lomljenog kamena, svježe nasuti djelovi obale i tragovi teške mehanizacije. Na jednom potezu bager i kamion stoje na razrovanoj padini koja završava tik uz more, dok se nekoliko desetina metara dalje još vide stare kamene kuće, kao podsjetnik na pejzaž koji je ovdje nekada dominirao.

Posebno je upečatljiv jedan od prilaza moru. Do vode vodi uzak betonski prolaz, stiješnjen između dva visoka zida. Stepenice se spuštaju kroz koridor u kojem se dvije osobe jedva mogu mimoići, a tek na kraju se iznenada otvara plavetnilo zaliva.

Na pojedinim mjestima obala je pregrađena betonskim i metalnim ogradama. Čak i visoko, na zelenoj padini, nikli su stakleni objekti koji tu ne pripadaju i dokaz su da se intenzivna gradnja nije zaustavila samo na obali.

U jednom dijelu Krašića kupači borave na širokoj betonskoj površini tik ispod napuštenog objekta sa nizom staklenih vrata i terasa, dok je iznad njih, na istoj konstrukciji, parking.

Iako je Ministarstvo prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine (MDUP) 2025. donijelo više rješenja o rušenju ovih objekata, u odgovorima za CIN-CG navode da rješenja nijesu sprovedena jer se čeka na usvajanje Zakon o legalizaciji bespravnih objekata, koji će omogućiti legalizaciju objekata koji se nalaze na orto-foto snimku iz 2025.

“Pravo na legalizaciju imaće objekti koji su evidentirani na tom orto-foto snimku, ukoliko ispunjavaju uslove propisane Zakonom o legalizaciji bespravnih objekata”, navode u odgovoru iz MDUP-a.

Iz MDUP-a objašnjavaju da se bespravni objekat legalizuje u skladu sa ovim zakonom “ako je evidentiran na satelitskom i aerofotogrametrijskom snimku, upisan u katastar nepokretnosti, nije izgrađen na prostoru koji je planskim dokumentom određen za izgradnju infrastrukturnih i drugih objekata od opšteg interesa, svojom površinom ili dijelom površine ne prelazi regulacionu liniju ili liniju vlasničke parcele, ako je objekat izgrađen na prostoru za koji ne postoji važeći planski dokument i ukoliko su riješeni imovinsko-pravni odnosi na objektu i zemljištu na kome je izgrađen bespravni objekat”.

Međutim, legalizacija ne može riješiti posljedice gradnje koja je već potpuno promijenila obalu Krašića.

Predsjednik Opštine Tivat Željko Komnenović kaže za CIN-CG da je na primjeru Krašića zakazao cjelokupan sistem upravljanja prostorom i obalom, te da odgovornost počinje upravo od odluke iz 2009. godine da se obala urbanizuje.

“Počelo je izdavanje građevinskih dozvola ljudima, investitorima, privatnicima i firmama koje su ogradile obalu i onemogućile ostvarivanje javnog interesa, odnosno slobodan pristup obali mještanima i gostima Krašića. To je lako dokazivo”, kazao je Komnenović.

On tvrdi i da se gradilo izvan planiranih granica i gabarita, dok državne inspekcije takve radove nijesu zaustavljale. Lokalna uprava, navodi, bila je svedena na kontrolu privremenih i pomoćnih objekata.

Prema podacima Turističke organizacije Tivat, u julu 2026. u Krašićima je registrovano 2.707 gostiju, što je oko 6,5 odsto više nego u istom mjesecu prošle godine, kada ih je bilo 2.542.

“Pitanje je da li je iko ikada te ljude pitao kako doživljavaju Krašiće. Mnogi moji prijatelji koji su dolazili ovdje zgroženi su onim što su ovdje vidjeli”, kaže za CIN-CG Emica Stefanović, jedna od mještanki Krašića.

Stefanović, inače pravnica, tvrdi da su u Krašićima prekršeni svi mogući zakoni i međunarodne konvencije.

“Za ovo što je učinjeno na ovom prostoru bi neko trebalo da odgovara”, ističe ona.

Posebno je, kaže još, problematično to što se sa gradnjom nastavlja.

“Sve je bez ikakve vizije, bez smisla, bez imalo ukusa i niko ništa. Strašno. Nemamo gdje da se okupamo”.

Sa svih strana Evrope dolazilo se u Krašiće, kaže Zoran Đukanović.

“Srbi, Francuzi, Englezi, Njemci, svi su dolazili. Ovo je prva godina da ja nijesam u maju i junu imao goste. Imao sam stalne goste svake godine. Neće više da dođu. Pitaju: šta da tražimo u Krašićima? Nemamo gdje da se okupamo. I to je tačno. Ovi što imaju ponte dolje su poređali ležaljke. Niko ne može da prođe više”, kaže on.

Komnenović upozorava da ovakav razvoj ne ugrožava samo pravo građana na pristup obali, već i turizam kao glavnu privrednu granu Tivta.

“Betonizacija vodi potpuno suprotnom efektu - turistički proizvod više neće biti zaštićen i nikoga neće interesovati da dolazi u Tivat”, kazao je.

“Ako Tivat izgradimo neboderima koji ulaze u zonu morskog dobra, niko više neće željeti ovdje da ljetuje. To želimo svim silama da spriječimo”, dodao je Komnenović.

Sa bahaćenjem su počeli najbahatiji

Iz Opštine Tivat za CIN-CG priznaju da je prostorno devastiranje obale u Krašićima, kao posljedica usvajanja DSL Sektor 29, problem koji lokalna uprava, imajući u vidu njena trenutna ovlašćenja i nadležnosti, nije u mogućnosti sama rješiti.

Kako navode, opštinski projekat izgradnje Lungo Mare šetališta koji je predviđen DSL-om 29, otpočeo je 2018. godine, s ciljem da prostor uz obalu učini javnim i dostupnim svim građanima.

“Međutim, projekat je zastao kod prvog nelegalnog objekta na trasi. Vlasnici objekta u sudskom su sporu sa Opštinom Tivat i lokalna uprava ovakvo postupanje može očekivati i prilikom nastavka projekta”, naveli su iz tivatske Opštine.

“Na samoj obali, u skladu sa pomenutim DSL-om građeni su objekti, koji su na terenu prevazilazili sve propisane gabarite i druge date smjernice. Dio rješenja jeste i bio je u odgovornom i revnosnom postupanju državnih inspekcija, građevinske i inspekcije za zaštitu prostora, koje bi pravovremeno obustavljale gradnju, nalagale uklanjanje nelegalnih objekata uz samu obalu i tako omogućile završetak izgradnje svima dostupnog Lungo Mare šetališta”, navode iz Opštine Tivat.

Komunalna policija i inspekcija Opštine Tivat reagovale su shodno svojim nadležnostima, kada su u pitanju privremeni i pomoćni objekti.

“Iz godine u godinu ponavlja se ista situacija - mještani i vlasnici imovine u Krašićima, kao i njihovi gosti, ne mogu da dođu do obale. U Prostorno-urbanističkom planu pokušaćemo da ucrtamo novu trasu šetališta Lungo mare kako bismo riješili taj problem”, najavio je Komnenović.

Njegova ideja je da kompletna obala Tivta, od Lepetana do Krašića, dugoročno bude prohodna.

Među onima koji su nakon donošenja DSL-a 29 kupovali i gradili uz samu obalu Krašića bili su i ljudi povezani sa tadašnjim političkim i pravosudnim vrhom države.

Posebno su kontroverze izazvale vile Miloša Medenice, sina bivše predsjednice Vrhovnog suda Vesne Medenice, i tivatskog biznismena Rada Gaga Arsića, Medeničinog kuma. Njihovi objekti građeni su od 2011. godine, a prema ranijoj dokumentaciji i izvještajima, gradnja je izlazila iz okvira dozvoljenih gabarita.

Problem se nije završio na samim vilama: ispod njih su, na trasi šetališta Lungo mare, podignuta dva zida kojima je presječen dio javnog prolaza uz more, na zemljištu u državnom i opštinskom vlasništvu.

Zidove je 2020. srušila urbanističko-građevinska inspekcija, nakon čega je šetalište ponovo otvoreno. Opština Tivat je još 2018. odbila legalizaciju Arsićeve vile zbog prekoračenja planom dozvoljenih gabarita, a nekoliko godina kasnije na objektu su ponovo izvođeni radovi, što pokazuje koliko su se nadležnosti i odgovornost institucija u Krašićima godinama preplitale bez konačnog rješenja.

Među vlasnicima nekretnina u Krašićima bio je i bivši guverner Centralne banke Radoje Žugić, ali za njegov objekat nema istog nivoa dokumentovanih nepravilnosti kao u slučajevima Medenice i Arsića.

Ubrzo su i ostali vlasnici parcela uz obalu i sami počeli da pregrađuju i dorađuju prostor, gradeći i čineći nedostupnim svoje ponte, sprečavajući izlaz građanima na more, a sve je to rezultiralo obustavnom gradnje šetališta Lungo mare.

U cijeloj Boki nema građevinskog inspektora

Jedan od najozbiljnijih problema, prema Komnenoviću, jeste gotovo potpuno odsustvo državne građevinske inspekcije.

“Na teritoriji svih bokeljskih opština trenutno nema nijednog građevinskog inspektora. Opštine ih ne mogu angažovati, a niko neće da radi taj posao za hiljadu eura”, kazao je.

Prema njegovim riječima, na nivou resornog ministarstva postoje svega tri ili četiri inspektora, koji pokrivaju prostor od Ulcinja do Herceg Novog.

Komunalna policija i Sekretarijat za inspekcijske poslove Opštine Tivat u više navrata su, navodi lokalna uprava, uklanjali nepropisno postavljene stubiće, žardinjere, ograde s lancima i nepropisno parkirana vozila. Donijeta su i dva rješenja o uklanjanju ponti postavljenih bez propisane prijave i dokumentacije. Ipak, za veliki broj objekata lokalne službe nijesu nadležne.

Mještani godinama upozoravaju da se prirodna kamenita obala pretvara u građevinsko zemljište, da se objekti grade tik uz more, pa i sa temeljima u vodi, te da se javni prostor postepeno gubi.

“Kad pročitate DSL 29 pomislite da je to lijepo zamišljena ideja, a kad pogledate rezultat realizacije te studije shvatite da je to najobičnija prevara i otimačina obale od strane pojedinaca kojima je omogućeno da nelegalno privatizuju obalu mora…”, navodi se u inicijativi koju su mještani ranije podnijeli Ustavnom sudu.

Vlada je 2012. godine formirala radnu grupu koja je trebalo da analizira primjenu plana i predloži izmjene nakon brojnih primjedbi građana. Grupa mještana je 2016. pred Ustavnim sudom pokrenula postupak za ocjenu ustavnosti i zakonitosti Studije lokacije, tvrdeći da je omogućila devastaciju obale.

Ustavni sud je 2017. inicijativu odbacio, uz obrazloženje da se izradi planskog dokumenta pristupilo u skladu sa Prostornim planom Crne Gore za morsko dobro i tada važećim propisima, te da su u postupku pribavljena mišljenja državnih organa.

Mještani su podnosili krivične prijave, žalbe inspekcijama i druge pritužbe. Osnovno državno tužilaštvo u Kotoru je 2024. formiralo predmet po prijavi vlasnika imovine u Krašićima Novice Kovačevića, u kojoj se ukazuje na protivpravno zauzimanje zemljišta.

Iz ODT-a u Kotoru su za CIN-CG kazali da je predmet i dalje u fazi izviđaja.

“Obraćali smo se svima, svim mogućim institucijama i donosiocima odluka. Nijesmo naišli na odgovarajuću reakciju. Zato ćemo ići i do Strazbura ako bude trebalo”, kaže Kovačević za CIN-CG.

Uništena staništa, krši se Barselonska konvencija

Promjena obale u Krašićima ima konkretne posljedice: ona utiče na pristup moru, mogućnost izgradnje javnog šetališta, turističku ponudu, ali i na prirodna staništa koja postoje upravo na granici kopna i mora.

Staništa uz kamenitu obalu (litoralna staništa) predstavljaju dinamične ekosisteme na prelazu između kopna i mora, specifična po tome što su izložena stalnom uticaju talasa, plime i oseke. Na ovim prostorima razvijaju se jedinstvene biljne i životinjske zajednice koje su se prilagodile ekstremnim uslovima, poput visokog saliniteta, jakog sunca i udara vjetra.

Za kamen se pričvršćuju priljepci, puževi i školjke, u njegovim pukotinama skrivaju se rakovi i drugi sitni beskičmenjaci, dok se u plićaku mogu naći morski ježevi, zvijezde i druge vrste vezane za čvrsto morsko dno. Alge koje prekrivaju stijene predstavljaju hranu i zaklon brojnim organizmima. Betoniranjem, nasipanjem i razbijanjem prirodne obale ne mijenja se samo njen izgled, nego i nestaju mikrostaništa koja su se stvarala decenijama.

Bespravnim betoniranjem, nasipanjem pijeska i gradnjom ponti direktno se krši Zakon o morskom dobru, koji garantuje slobodan pristup obali i zabranjuje njeno preoblikovanje bez dozvole. Istovremeno, uništavanjem prirodnog stijenskog reljefa krši se Zakon o zaštiti prirode, jer se trajno narušavaju geomorfološke odlike i uništavaju zaštićeni obalni ekosistemi. Ako ovi radovi uključuju i razbijanje stijena radi vađenja prstaca, tada se krši i Zakon o morskom ribarstvu i marikulturi, koji ovu aktivnost strogo zabranjuje zbog trajnog razaranja živog kamena. Na kraju, svako izvođenje građevinskih radova na obali bez adekvatne dokumentacije povlači i kršenje Zakona o planiranju prostora i izgradnji objekata, što u zoni morskog dobra predstavlja i ozbiljno krivično djelo prema Krivičnom zakoniku Crne Gore (KZCG).

Krašići se ne nalaze u užim granicama UNESCO-vog dobra “Prirodno i kulturno-istorijsko područje Kotora”, ali jesu u njegovoj široj zaštitnoj, odnosno buffer zoni, koja obuhvata Tivatski zaliv i ostatak Bokokotorskog zaliva. Ta zona uspostavljena je upravo zato što se vrijednost UNESCO područja ne završava administrativnom granicom Kotora, već zavisi i od očuvanosti šireg pejzaža Boke, odnosa mora, obale, naselja i planinskog zaleđa.

Komitet za svjetsku baštinu UNESCO-a posljednjih godina od Crne Gore traži da za projekte u buffer zoni i širem okruženju koji bi mogli uticati na izuzetnu univerzalnu vrijednost područja Kotora obezbijedi odgovarajuće procjene uticaja i dokumentaciju prije donošenja odluka koje je teško poništiti. UNESCO je posebno skretao pažnju na planirane zahvate na Luštičkom poluostrvu, ostrvu Sveti Marko i drugim djelovima Tivatskog zaliva.

Crna Gora je ratifikacijom Barselonske konvencije i Protokola o integralnom upravljanju obalnim područjem (ICZM) preuzela međunarodnu obavezu da štiti prirodni priobalni pojas od nekontrolisane urbanizacije. ICZM protokol je za Crnu Goru na snazi od 2012. godine, a između ostalog predviđa očuvanje prirodnih karakteristika obale, ograničavanje gradnje, sprečavanje degradacije i očuvanje javnog pristupa moru, uz zaštitni pojas od najmanje 100 metara od najviše zimske linije mora, osim u izuzetnim slučajevima predviđenim zakonom.

“Pomenuti slučaj, nije u nadležnosti Agencije za zaštitu životne sredine. Ministarstvo ekologije, održivog razvoja i razvoja sjevera je krovna institucija za sprovođenje Barselonske konvencije u Crnoj Gori. Podsjećamo javnost, još 2009. godine, prema zvaničnom saopštenju tadašnjeg Ministarstva održivog razvoja i turizma, Vodoprivredna inspekcija je zbog nasipanja zemljišta u moru, u Krašićima donijela rješenje kojim je investitoru naloženo uklanjanje nasutog materijala’’, kazali su za CIN-CG iz Agencije za zaštitu životne sredine (Agencija).

Iz Agencije navode da je njihova nadležnost izdavanje ekoloških saglasnosti i mišljenja na izgradnju, a u slučaju Krašića nijesu imali zahtijeva za mišljenje.

“Stoga je najbolje da se obratite JP za upravljanje morskim dobrom Crne Gore’’, naveli su u odgovoru.

Iz JP Morsko dobro nijesu odgovrali na pitanja CIN-CG-a.

Nepoštovanje tih obaveza može pokrenuti međunarodni postupak pred Komitetom za usklađenost Barselonske konvencije (Komitet). Komitet može ispitivati slučajeve mogućeg kršenja, zahtijevati od države akcioni plan i izvještaje o napretku, davati preporuke i slučaj iznijeti pred sastanak država ugovornica. Mehanizam je prvenstveno usmjeren na vraćanje države u stanje usklađenosti.

“Vjerujemo, da ćemo kroz međuinstitucionalnu saradnju uspjeti da riješimo problem u Krašićima, bez uplitanja međunarodnih institucija, što bi svakako bila krajnja mjera’’, navode iz Agencije.

Takav postupak već je korišćen u slučaju španske lagune Mar Menor, gdje je Komitet ispitivao usklađenost Španije sa Barselonskom konvencijom i, između ostalog, ICZM protokolom. Od Španije su tražene konkretne mjere i kontinuirano izvještavanje, a Komitet je nastavio da prati stanje i nakon što je država izmijenila dio zakonodavstva radi jače zaštite područja.

Ovaj tekst je podržan od strane Balkan Trust for Democracy, projekta German Marshall Fund of the United States. Stavovi izneseni u ovom tekstu isključiva su odgovornost autora i ne odražavaju nužno stavove Balkan Trust for Democracy niti The German Marshall Fund of the United States.

( Đurđa Radulović, Andrea Perišić )