Maria Broman: Graditi dovoljno za rast, sačuvati dovoljno za budućnost

Ona je u intervjuu za Forbes Crna Gora rekla da je, posebno na crnogorskom primorju, zemljište ograničen resurs, pa preintenzivna ili loše planirana gradnja može postepeno uništiti upravo one kvalitete koji su tu vrijednost u početku i stvorili.

Broman smatra da tržište samo ne može pronaći ravnotežu između interesa pojedinačnih investitora i potrebe da se zaštite pejzaž, infrastruktura, javni prostor, pristup obali i dugoročni identitet mjesta, već odgovornost mora biti na društvu.

Zato su, kako ističe, jasna i predvidiva pravila planiranja važna i za očuvanje prostora i za kvalitetnije investicije.

Poručuje da se uspješan projekat ne može mjeriti samo time koliko brzo se prodaje ili koliko je profitabilan u trenutku završetka.

»Zgrade imaju veoma dug životni vijek. Tokom tog perioda mijenjaju se tržišta, tehnologije, životni stilovi, kao i očekivanja kada je riječ o komforu i održivosti2, rekla je Broman.

Ona će učestvovati na konferenciji „Održivo liderstvo: Od odluke do uticaja“ koju Vijesti organizuju 24. septembra.

Šta za vas znači „arhitektura koja stvara dugoročnu vrijednost“? Po čemu se projekat koji je danas samo atraktivan i profitabilan razlikuje od onoga koji će zadržati kvalitet i vrijednost i u narednih 20 ili 30 godina?

Za mene arhitektura koja stvara dugoročnu vrijednost počinje veoma jednostavnim pitanjem: da li će ljudi i za 20 ili 30 godina željeti da ovdje žive, rade ili provode vrijeme?

Uspješan projekat ne može se mjeriti samo time koliko brzo se prodaje ili koliko je profitabilan u trenutku završetka. Zgrade imaju veoma dug životni vijek. Tokom tog perioda mijenjaju se tržišta, tehnologije, životni stilovi, kao i očekivanja kada je riječ o komforu i održivosti.

Jedan od izazova jeste to što investitor koji donosi odluke često nije onaj koji će dugoročno posjedovati zgradu i upravljati njome. Ako je cilj izgraditi i prodati, prirodno se može javiti podsticaj da se optimizuje početna investicija, umjesto dugoročnih performansi i vrijednosti zgrade.

Na razvijenijim tržištima kada je riječ o održivosti, uključujući Švedsku, ovaj jaz sve više reguliše samo tržište. Energetske performanse, ekološki sertifikati, operativni troškovi i kvalitet gradnje mogu značajno uticati na atraktivnost i vrijednost nekretnine. Održivost zato postaje relevantna čak i za investitora koji namjerava da proda objekat, jer kupac prepoznaje i vrednuje te kvalitete.

Tamo gdje je ovaj mehanizam još slabiji, dugoročno razmišljanje može biti teže – ali to istovremeno stvara priliku za investitore koji razumiju u kom pravcu se tržište kreće. Projekat koji je osmišljen danas biće tokom svog životnog vijeka prodavan, preprodavan i procjenjivan mnogo puta, prema standardima i očekivanjima koji će vjerovatno biti znatno viši.

Dugoročna vrijednost zato proizlazi iz više elemenata koji funkcionišu zajedno: dobrog uklapanja u urbano okruženje, fleksibilnih i dobro planiranih prostora, trajnih materijala, energetske efikasnosti i, možda najvažnije, arhitekture koja stvara istinski kvalitet života. O zgradama koje ljudi cijene obično se bolje brine, one se prilagođavaju i čuvaju.

Zato održivost, arhitektonski kvalitet i profitabilnost ne posmatram kao suprotstavljene ciljeve. U najboljem slučaju, oni se međusobno osnažuju. Pravo pitanje nije samo šta projekat čini profitabilnim kada se prvi put proda, već šta će ga činiti vrijednim svaki put kada promijeni vlasnika tokom narednih 20 ili 30 godina.

Švedska ima dugu tradiciju održive i energetski efikasne gradnje. Koji elementi tog iskustva mogu biti primijenjeni u zemljama poput Crne Gore, a šta mora biti prilagođeno lokalnoj klimi, kulturi i načinu života?

Jedna od najvažnijih lekcija iz Švedske jeste to što je održivost postepeno postala dio uobičajenog procesa projektovanja, umjesto da bude posebna tehnička disciplina koja se dodaje na kraju.

Švedska je prije više decenija počela ozbiljno da se bavi energetskom efikasnošću, djelimično zbog naše klime i energetskih kriza tokom sedamdesetih godina prošlog vijeka. Vremenom se perspektiva proširila: od smanjenja potreba za grijanjem do razmatranja materijala, kvaliteta unutrašnje klime, performansi tokom čitavog životnog ciklusa objekta, mobilnosti, biodiverziteta i socijalne održivosti.

Međutim, ne vjerujem da švedska rješenja treba jednostavno kopirati i primijeniti u Crnoj Gori. Osnovni principi održivog projektovanja ovdje su jednako relevantni, ali način na koji ih primjenjujemo mora odgovarati lokalnim uslovima.

U Švedskoj projektujemo prvenstveno imajući u vidu hladne zime, ograničenu količinu dnevne svjetlosti i potrebe za grijanjem. Crna Gora ima potpuno drugačiju klimu. Ovdje mnogo veći značaj imaju izloženost suncu, zaštita od sunca, prirodna ventilacija, potrebe za hlađenjem i upravljanje vodom. Kultura je jednako važna kao i klima: arhitektura mora odgovarati načinu na koji ljudi zaista žive, a u Crnoj Gori odnos između života u zatvorenom i na otvorenom prostoru predstavlja posebno važan kvalitet.

Naš projekat Boka Verde u Crnoj Gori dobar je primjer načina na koji tome pristupamo. Ambicija nije da stvaramo skandinavsku arhitekturu i smjestimo je u crnogorski pejzaž. Umjesto toga, donosimo skandinavsko iskustvo u oblasti održivosti, projektovanja usmjerenog na ljude i dugoročnog razmišljanja, a zatim ga prilagođavamo lokalnoj klimi, pejzažu i načinu života.

Za nas međunarodni rad u velikoj mjeri podrazumijeva razmjenu iskustava, ali i istovremeno učenje iz svakog mjesta u kojem radimo. Donosimo znanje akumulirano tokom decenija rada u Švedskoj i na drugim tržištima, ali nas lokalni kontekst podstiče da to znanje preispitujemo, prilagođavamo i dalje razvijamo.

Rezultat ne treba da izgleda švedski. Treba da pripada Crnoj Gori – ali da istovremeno koristi sve ono što smo naučili na drugim mjestima.

Crna Gora je posljednjih godina prošla kroz period intenzivne gradnje, posebno na primorju. Kako možemo uspostaviti ravnotežu između razvoja podstaknutog investicijama i očuvanja prostora, pejzaža i identiteta mjesta?

Mislim da prije svega moramo prepoznati da je zemljište ograničen resurs, posebno duž obale koja je tako izuzetna, ali istovremeno i geografski ograničena kao crnogorska. Razvoj stvara ekonomsku vrijednost, ali ako je previše intenzivan ili loše planiran, može postepeno uništiti upravo one kvalitete koji su tu vrijednost u početku i stvorili.

Zbog toga ne vjerujem da možemo očekivati da tržište samo pronađe pravu ravnotežu. Investitor prirodno posmatra potencijal pojedinačne lokacije i ekonomsku računicu konkretnog projekta. Odgovornost za širu sliku – pejzaž, infrastrukturu, javni prostor, pristup obali i dugoročni identitet mjesta – mora biti na društvu.

To zahtijeva jasno i dosljedno planiranje. Gdje treba graditi, sa kojom gustinom i do koje visine? Koje pejzaže i vizure treba zaštititi? Koliki pritisak postojeća infrastruktura može da podnese? Šta treba da ostane javno? Ove odluke moraju biti donesene prije nego što pojedinačni projekti počnu da se nadmeću za maksimalna prava gradnje.

Istovremeno, regulacija ne bi trebalo da znači samo ograničavanje razvoja. Dobro planiranje takođe stvara vrijednost. Ako investitori znaju kakva je dugoročna vizija određenog područja i ako su pravila jasna i predvidiva, lakše je ulagati u kvalitet umjesto pokušavati da se maksimalno iskoriste kratkoročne prilike.

Mislim da je to posebno važno za Crnu Goru jer pejzaž, obala i identitet njenih gradova i naselja nijesu samo kulturna i ekološka dobra – oni predstavljaju i osnovne ekonomske resurse. Kada se ti kvaliteti jednom izgube, izuzetno ih je teško ponovo stvoriti.

Cilj zato ne bi trebalo da bude manje razvoja, već bolje usmjeren razvoj: graditi dovoljno da bi se stvarao ekonomski rast, ali istovremeno sačuvati dovoljno kako bi Crna Gora i generacijama koje dolaze ostala mjesto u kojem će ljudi željeti da žive, koje će željeti da posjećuju i u koje će željeti da investiraju.

U kojoj mjeri investitori danas zaista prepoznaju ekonomsku vrijednost održive arhitekture? Mogu li kvalitetniji materijali, energetska efikasnost i bolje projektovanje stvoriti veću dugoročnu vrijednost nekretnine uprkos većim početnim troškovima?

Mislim da investitori sve više prepoznaju ekonomsku vrijednost održivosti, ali se stepen zrelosti značajno razlikuje od tržišta do tržišta. Na razvijenijim tržištima održivost se već odražava na način na koji se nekretnine procjenjuju, finansiraju, prodaju i kako se njima upravlja. Na drugim tržištima ta veza još nije toliko vidljiva.

Međutim, dovela bih u pitanje i pretpostavku da održiva arhitektura nužno podrazumijeva znatno veće početne troškove. Pojedine mjere zaista zahtijevaju dodatna ulaganja, ali mnoge od najvažnijih odluka donose se veoma rano u procesu projektovanja: orijentacija objekta, njegov oblik, zaštita od sunca, korišćenje dnevne svjetlosti, efikasan raspored prostora, izbor materijala i način na koji objekat odgovara lokalnoj klimi. Dobro projektovanje može poboljšati performanse, a da se pritom ne svodi samo na dodavanje skupe tehnologije.

Ekonomsku vrijednost takođe treba posmatrati tokom čitavog životnog vijeka zgrade. Manja potrošnja energije i niži troškovi održavanja najočiglednije su koristi, ali postoje i druge: mogućnost prilagođavanja, trajnost, komfor, atraktivnost za zakupce i kupce i, na kraju, sposobnost nekretnine da ostane konkurentna kako se očekivanja i propisi mijenjaju.

Zbog toga održivu arhitekturu radije posmatram kao imovinu veće vrijednosti, a ne kao dodatni trošak. Pitanje koje investitor treba da postavi nije samo: „Koliko me ovo danas više košta?“, već i: „Koje rizike i troškove mi ovo pomaže da izbjegnem i kakvu vrijednost može stvoriti tokom vremena?“

Kako standardi održivosti budu nastavili da rastu, vjerujem da će sve važnije postajati suprotno pitanje: koliki će u budućnosti biti trošak ako danas izgradimo nešto što nije održivo?

( Promo sadržaj )