Povodom stupanja na snagu Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o sprječavanju pranja novca i finansiranja terorizma, Udruženje agencija za nekretnine upozorava na ozbiljan institucionalni paradoks koji prijeti da značajno uspori promet nepokretnosti u Crnoj Gori i ugrozi imidž zemlje kao investicione destinacije.
Novim zakonskim rješenjem država je uvela obavezu da se svaka kupoprodajna transakcija nepokretnosti u vrijednosti od 10.000 eura ili više realizuje isključivo preko transakcionog računa otvorenog kod kreditne institucije u Crnoj Gori, uz dodatnu obavezu notara da odbije sačinjavanje i ovjeru pravnog akta ukoliko se ovim pravilom nastoji izbjeći korišćenje nacionalnog platnog sistema. Iako podržavamo napore države da kroz jačanje zakonskog okvira, unapređenje nadzora nad finansijskim tokovima i efikasniji rad nadležnih institucija spriječi sve oblike pranja novca i finansiranja terorizma, ukazujemo na alarmantan problem u praksi koji se odnosi na otvaranje računa za nerezidente.
Strani državljani, koji su ključni kupci i prodavci na našem tržištu, sve češće su suočeni sa odbijanjem banaka da im otvore račune. Sa jedne strane, država zakonski uslovljava nerezidente da posjeduju račun u Crnoj Gori kako bi mogli kupiti ili prodati nepokretnost. Sa druge strane, banke kao akcionarska društva koriste svoje diskreciono pravo da bez obrazloženja odbiju otvaranje računa nerezidentima, posebno ukoliko procijene da nijesu “profitabilni” klijenti jer će račun koristiti jednokratno za kupoprodaju, ili ukoliko procijene da je proces provjere takvog klijenta komplikovan i rizičan. Dodatno, pojedine banke uslovljavaju vlasnike nepokretnosti nerezidente posjedovanjem dozvole za privremeni boravak stranaca, iako velika većina nerezidenata nikada nije imala potrebu da reguliše privremeni boravak u Crnoj Gori jer su svoje nepokretnosti koristili turistički. U situaciji kada prodavac nerezident ne posjeduje račun u Crnoj Gori, sporna odredba dalje uslovljava kupca nerezidenta da otvori račun u Crnoj Gori, što često nije moguće bez boravka, a boravak se po pravilu stiče tek po osnovu nekretnine ili drugog osnova u skladu sa Zakonom o strancima. Na taj način kupci i prodavci nerezidenti se dovode u pravni vakuum u kojem imaju uredan novac i dokazano porijeklo sredstava, ali im je kupovina ili prodaja fizički onemogućena.
U kontekstu evropskih integracija, države članice EU i SEPA sistema ne bi smjele da zabranjuju plaćanja sa računa otvorenih u drugim bankama unutar SEPA sistema. Promet nepokretnosti se u pojedinim državama obavlja i preko depozitnih računa notara, prvenstveno radi sigurnosti transakcije i zaštite kupca i prodavca, dok se u drugim zemljama nerezidenti upućuju na otvaranje računa kod lokalnih banaka koje vrše neophodne provjere. Većina propisa u državama EU definiše da se kupoprodaja nepokretnosti obavlja preko bankovnog računa, ali ne isključivo preko računa u zemlji u kojoj se nepokretnost nalazi. Crna Gora, kao kandidat za članstvo u EU, ne smije uvoditi mjere koje kupovinu nepokretnosti čine težom za nerezidente nego za rezidente, jer se time uvode barijere suprotne principu slobode poslovanja i duhu slobodnog tržišta.
Sloboda kretanja kapitala je osnovni stub na kojem počiva evropsko tržište. Kada banka odbija da otvori račun nerezidentu koji želi da kupi nepokretnost, ona direktno ograničava kretanje njegovog kapitala i onemogućava investiciju. Saglasni smo da je navedeni zakon ključan u borbi protiv pranja novca, ali način na koji uslovljava da račun mora biti isključivo u domaćoj banci predstavlja prepreku slobodnom platnom prometu i odstupa od evropskih principa. Ako kupac ima novac na računu u banci koja posluje u okviru SEPA sistema, crnogorski propis ne bi smio da ga prisiljava da otvara novi račun u Crnoj Gori isključivo radi jedne transakcije, posebno u situaciji kada mu banke taj račun mogu odbiti.
Zato apelujemo na Vladu Crne Gore, Ministarstvo finansija i Centralnu banku Crne Gore da hitno razmotre donošenje jasnijih smjernica kojima bi se obezbijedila ujednačena praksa banaka u vezi sa otvaranjem nerezidentnih ili namjenskih računa za potrebe kupoprodaje nepokretnosti, uz istovremeno očuvanje standarda u oblasti sprečavanja pranja novca i finansijske sigurnosti. Takođe, predlažemo da se kroz zvanično tumačenje ili dopunu propisa eksplicitno omogući da se transakcije mogu realizovati i putem notarskog računa, odnosno depozitnog računa posrednika u prometu nepokretnosti, u skladu sa Zakonom o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti, kao modela koji obezbjeđuje punu sljedivost i sigurnost, a sprječava blokadu prometa. Agencije za nekretnine su u skladu sa novoizglasanom dopunom Zakonom o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma i gore navedenim Zakonom o prometovanju učesnici pravnog posla. Ukoliko se ne pronađe hitno rješenje za ovaj sukob zakona i bankarske prakse, Crna Gora rizikuje dugoročni odlazak kapitala u konkurentske zemlje regiona koje imaju efikasniju administraciju.
(Udruženje agencija za nekretnine Crne Gore)
Preuzmi aplikaciju i prati vijesti
PRATITE NAS NA
