Ta zarada, izražena kao procenat, ne govori ništa o dvije stvari koje kupca najviše koštaju: koliko lako će kasnije moći da proda taj stan i koliko njegov prihod zavisi od toga hoće li ljetnja sezona biti dobra. Na kraju drugog kvartala 2026. upravo te dvije stvari razdvajaju dobru kupovinu od loše.
Strani kapital: 497 miliona eura za godinu dana
Prema podacima Centralne banke Crne Gore, strani investitori su tokom 2025. godine u crnogorske nekretnine uložili 497,4 miliona eura, oko 9% više nego godinu ranije. Najviše novca stiglo je iz Srbije, Rusije i Turske, koji čine značajan dio svih kupoprodaja u zemlji.
Iza toga stoji šira slika. Prema posljednjoj projekciji Svjetske banke (april 2026), crnogorska privreda bi u 2026. trebalo da poraste za 2,9%, dok je državni budžet za 2026. planiran na osnovu rasta od 3,3%. Uz to, Crna Gora je najdalje odmakla u pristupnim pregovorima sa Evropskom unijom od svih kandidata. Za kupca nekretnine to je konkretan podatak, jer članstvo u Uniji dugoročno podiže vrijednost imovine.
Zarada je svuda slična, a baš tu je zamka
Na nivou cijele države kvadrat košta 2.970 eura prema traženim cijenama iz oglasa na Estitoru, prosječan stan oko 190.000, a godišnja zarada od izdavanja iznosi 4,4% uz prosječnu kiriju od 704 eura mjesečno. Po gradovima su te zarade vrlo blizu jedna drugoj: Budva vodi sa 5,1%, Podgorica je na 4,5%, Tivat na 4,4%, Bar na 4,3%, Kotor na 4,2% i Herceg Novi na 4,1%.
Razlika između prvog i posljednjeg grada jedva je jedan procentni poen, pa ako gledate samo tu cifru, djeluje kao da je svejedno gdje kupujete. A nije, jer ono što zaista odlučuje koliko ta zarada vrijedi jesu dvije stvari koje se u oglasu nikad ne pišu.
U Kotoru 1.070 stanova na prodaju, u Podgorici 5.067
Prvo je koliko brzo i pod kojim uslovima možete prodati stan, a to najbolje pokazuje koliko ih je trenutno na prodaju. Podgorica ih ima 5.067, Budva 4.129, a Kotor svega 1.070, gotovo četiri puta manje. Kotor je poseban slučaj. Mala ponuda diže cijene, pa je kvadrat u godinu dana skočio za 14,8%, najviše u zemlji. Ali visoka cijena istovremeno sužava krug kupaca. Kupaca je malo, pa prodavac kojem se žuri može čekati mjesecima, dok se u Podgorici i Budvi stan brže proda jer ima dovoljno potražnje. Ko traži prodaju stanova u Kotoru mora računati na visoku cijenu pri kupovini i na duže čekanje kada bude htio da proda.
Budva i Podgorica nude suprotno: cijene rastu sporije nego u Kotoru, ali kupaca ima dovoljno da prodaja ne zavisi od sreće.
Na Budvu otpada 54,5% noćenja, na Podgoricu skoro ništa
Druga stvar koju sama zarada ne pokazuje jeste koliko prihod zavisi od sezone. Zarada od 5% ne znači isto ako se najveći dio prihoda ostvari u dva ljetnja mjeseca kao kad stiže ravnomjerno cijele godine. Podaci o turizmu to jasno pokazuju: od svih noćenja na primorju u drugom kvartalu, na Budvu otpada 54,5%, na Herceg Novi 24,1%, dok Podgorica u toj računici gotovo da ne učestvuje, jer glavni grad izdaje stanove ljudima koji tu žive i rade tokom cijele godine.
Zato budvanska i podgorička zarada, iako brojčano slične, ne znače isto. U Budvi je prihod veći, ali neravnomjeran i osjetljiv na slabu sezonu. U Podgorici je nešto niži, ali stiže ravnomjerno tokom cijele godine. Za kupca koji ne želi da mu prihod zavisi od vremenske prognoze, stan na dan u Podgorici nosi mirniju računicu od primorskog izdavanja.
Cijene visoke, plate padaju, kapital stran i pokretljiv
Nijedno tržište ne ide samo naviše. Cijene na primorju su već visoke, što je važno kupcima iz Srbije, odakle stiže najviše stranog kapitala. Kvadrat u Budvi od 3.309 eura, prema traženim cijenama iz oglasa, praktično je na nivou beogradskih traženih cijena, koje se u drugom kvartalu 2026. kreću oko 3.300 eura (procjena, bez zvaničnog izvora). Za kupca iz Srbije to znači da cjenovna prednost primorja u odnosu na Beograd više gotovo da ne postoji.
Stvarno ugovorene cijene daju precizniju sliku. Prema Republičkom geodetskom zavodu, prosječna cijena po kojoj su stanovi u Beogradu zaista prodati u prvom kvartalu 2026. iznosila je oko 3.080 eura po kvadratu. Podatak za drugi kvartal još nije objavljen, jer zvanična statistika kasni dva do tri mjeseca, pa je prvi kvartal za sada najsvježija potvrđena tačka. To znači da se za novac kojim se u Beogradu kupuje stvarno prodat stan, na primorju dobija tek cijena iz oglasa, na tržištu sa znatno manje kupaca.
Ima i drugih upozorenja. Plate ne prate cijene: Budvi je prosječna bruto plata pala za 5,7%, u Tivtu za 1,7%, pa domaći kupci sve teže drže ovaj nivo, a tržište sve više zavisi od stranaca. A strani novac lako odlazi i prvi se povlači kada se uslovi promijene. Ništa od ovoga nije razlog da se ne kupuje, nego razlog da se u kupovinu ulazi sa jasnom slikom.
Zarada navedena u oglasu računa se prije troškova, a oni nisu mali. Porez na promet nepokretnosti iznosi 3% do vrijednosti od 150.000 eura, a iznad toga raste. Kod novogradnje se umjesto poreza na promet plaća porez na dodatu vrijednost od 21%. Tu su i troškovi notara od 400 do 700 eura te troškovi upisa u katastar od 50 do 200 eura.
Ti troškovi su jednokratni, ali su po iznosu blizu cijele jednogodišnje zarade od izdavanja. Kod prosječnog stana obavezni troškovi od oko 4% cijene približno su jednaki godišnjoj zaradi, pa prva godina prihoda uglavnom ode na njihovo pokrivanje, a stan počinje da radi za vlasnika tek od druge godine. Zato ozbiljan kupac računa koliko mu ostane poslije svih troškova i za koliko godina se ulaganje vrati, a ne gleda samo cifru iz oglasa.
Do kraja godine cijena kvadrata oko 3.000 eura
Umjesto obećanja, trezvena procjena. Prema najvjerovatnijem scenariju, prosječna cijena kvadrata u Crnoj Gori mogla bi do kraja 2026. ostati blizu današnjih 3.000 eura, uz rast do 2%. Ako sezona bude jaka i priliv stranog novca se nastavi, rast bi mogao biti oko 5%, dok bi u slabijem slučaju cijene mirovale ili blago pale. Nijedan od ovih brojeva nije siguran, jer su sve procjene zasnovane na dosadašnjem kretanju tržišta. Zajedno, ipak, pokazuju tržište koje se smiruje poslije nekoliko godina snažnog rasta, na kojem sve više odlučuje kvalitet prihoda, a ne brzina rasta cijene.
Iz svega slijedi jednostavan zaključak. Kupcu kojem je najvažniji miran, ravnomjeran prihod tokom cijele godine i laka prodaja, Podgorica nudi najuravnoteženiju kombinaciju zarade, broja kupaca i stabilnosti. Onaj ko cilja na rast vrijednosti nekretnine i spreman je da prihvati sezonske oscilacije i uži krug kupaca pri prodaji, na primorju ima veći potencijal, ali i veći rizik. Kotor je poseban slučaj: najbrži rast i najmanja ponuda idu zajedno, pa je to tržište za strpljivog kupca koji ne mora žurno da proda.
Detaljnu analizu po gradovima, sa kretanjem cijena i zarada kroz ranije kvartale, možete pratiti u kvartalnom izvještaju za tržište nekretnina u Crnoj Gori.
Podaci su preuzeti sa platforme Estitor.com (tražene cijene iz oglasa) te iz podataka Uprave za statistiku Crne Gore za jun 2026. i Centralne banke Crne Gore za 2025. godinu. Projekcija privrednog rasta preuzeta je iz procjena Svjetske banke i budžeta Crne Gore za 2026. Cijene za Beograd, Novi Sad i Niš u drugom kvartalu tržišne su procjene traženih cijena bez zvaničnog izvora, dok se stvarno ugovorena cijena u Beogradu oslanja na zvanične podatke Republičkog geodetskog zavoda Srbije za prvi kvartal 2026. Podaci o turizmu za drugi kvartal odnose se na potvrđene brojeve za april i maj, dok je juni procjena. Tekst je informativne prirode i ne predstavlja investicionu preporuku.
( Estitor )
Preuzmi aplikaciju i prati vijesti
PRATITE NAS NA
