JEFTINIJE OD STANA?

U Crnoj Gori sve manje porodica gradi sebi dom

Kad kupujete plac na kome biste gradili, morate otvoriti četvoro očiju, jer se može desiti da nije urađen urbanistički plan
1636 pregleda 0 komentar(a)
gradnja_2, Foto: Luka Zeković
gradnja_2, Foto: Luka Zeković
Ažurirano: 26.02.2019. 10:56h

Ko se danas upusti u avanturu gradnje kuće, naići će na brojne prepreke, ali rezultat može biti udoban i komforan dom plaćen manje od stana sličnog kvaliteta. Osnovna prepreka, kažu upućeni, sastoji se u nepostojanju urbanističkih planova i lošoj infrastrukturi.

U prevodu, kad kupujete plac na kome biste gradili, morate otvoriti četvoro očiju, jer se može desiti da nije urađen urbanistički plan, ili da je preko parcele koja vam je zapala za oko planom predviđena izgradnja puta, ili, pak, da vam, zato što su geometri loše uradili posao, fali desetak kvadrata da biste formirali urbanističku parcelu.

Sve ovo dovodi do iste posljedice - kupili ste zemlju, ali ne možete na njoj ništa da gradite, a ako to, ipak, pokušate, možete sebi pribaviti smještaj u prostorijama Zavoda za izvršenje krivičnih sankcija u Spužu. Bespravna gradnja je već neko vrijeme krivično djelo, sa zaprijećenom zatvorskom kaznom.

Država Crna Gora, naime, ne smatra da je to što ste joj platili pravo malo bogatstvo na ime takse za uređenje gradskog građevinskog zemljišta (u narodu poznato kao komunalije) obavezuje da vaše građevinsko zemljište zaista i uredi

Drugi problem koji može iskrsnuti je taj da, i ako dobijete građevinsku dozvolu, možete imati ozbiljnih problema sa infrastrukturom.

Država Crna Gora, naime, ne smatra da je to što ste joj platili pravo malo bogatstvo na ime takse za uređenje gradskog građevinskog zemljišta (u narodu poznato kao komunalije) obavezuje da vaše građevinsko zemljište zaista i uredi.

Naprotiv, lako se može desiti da nadležni Vodovod ne zna gdje biste se mogli spojiti na gradsku mrežu, Elektrodistribucija vam, bez griže savjesti, može napisati da se na elektromrežu možete spojiti samo ako sami izgradite trafo-stanicu. Put ćete, pogađate, ako već ne prolazi pored vašeg zemljišta, vjerovatno morati da izgradite sami.

Ključ u ruke za 350-400 eura po kvadratu

Ako se nekako izborite sa ovim problemima, na red dolazi gradnja. Noviji crnogorski propisi predviđaju da legalno možete graditi jedino ako za taj posao angažujete licencirane izvođače radova, firme koje imaju zaposlene inženjere i koje redovno plaćaju poreze.

Goran Tot, preduzimač sa dužim iskustvom rada na crnogorskom tržištu, kaže za „Vijesti“ da je realna cijena gradnje „ključ u ruke“ od 350 do 450 eura po metru kvadratnom

Takvo rješenje je možda doprinijelo da se gradi bolje, ali je i podiglo cijene na tržištu građevinskih usluga. Ipak, i kriza je učinila svoje, pa su oni koji traže nerealne iznose odavno ostali bez posla.

Goran Tot, preduzimač sa dužim iskustvom rada na crnogorskom tržištu, kaže za „Vijesti“ da je realna cijena gradnje „ključ u ruke“ od 350 do 450 eura po metru kvadratnom.

Ovo važi, kako ističe on, za objekte izgrađene po standardima koji vladaju na tržištu, bez nekih posebnih zahtjeva. Samo izvođenje grubih radova, dodaje Tot, ukoliko se odlučite da sami kupujete materijal, koštaće vas oko 35 eura.

Nije jeftin rad dobrih stručnjaka

Gruba gradnja se, sa materijalom, kreće od 180 eura do 250 po kvadratu, ali je teško doći do prave cijene jer se ovi radovi obračunavaju po kvadratu bruto-površine, koja uključuje ukupne dimenzije objekta, uključujući i temelje, mrtvu ploču, krovnu ploču.

Nakon urađenih instalacija, treba na objektu ugraditi fasadnu stolariju, koja za pretpostavljenu kuću od stotinak kvadrata, zavisno od izbora materijala i boje, košta najmanje tri hiljade eura

Ipak, može se pretpostaviti da se ova faza radova može, ukoliko gradite porodičnu kuću od stotinak kvadrata korisne površine, na pristupačnom terenu, završiti za dvadesetak hiljada eura.

Električne i vodovodne instalacije su, takođe, „klizav teren“ jer zahtijevaju dobre stručnjake čiji rad nije jeftin. Od onih jeftinijih, priučenih, vas može kasnije zaboljeti glava. Elektrika se, prema riječima upućenih, računa prema broju sijaličnih mjesta u objektu, ali za porodičnu kuću cijena na kraju „stigne“ na oko 25 eura po kvadratu.

Sa vodovodom je situacija komplikovanija jer je često, zbog nedostatka gradske mreže fekalne kanalizacije, potrebno graditi septičku jamu, koja sama obično odnese četvorocifrenu sumu. Kako se unutrašnje instalacije po jednom kupatilu kreću oko 250 eura, možete očekivati da će vas i ova faza koštati najmanje 1500 eura.

Nakon urađenih instalacija, treba na objektu ugraditi fasadnu stolariju, koja za pretpostavljenu kuću od stotinak kvadrata, zavisno od izbora materijala i boje, košta najmanje tri hiljade eura.

Mnogo zavisi od izbora materijala

Cijena danas veoma popularne termoizolacione “demit” fasade kreće se između 15 i 25 eura po metru kvadratnom, a kako prizemna kuća dimenzija 10 puta 10 metara ima preko 120 kvadrata fasade, to će vas i ova stavka koštati oko 2000 eura.

Prosječna unutrašnja vrata možete naći u domaćim fabrikama i prodavnicama, i koštaju oko 200 eura po komadu

Tot objašnjava da kod izrade fasade mnogo zavisi od izbora materijala, jer pojedini materijali koji se nude na našem tržištu mogu imati i višestruko veću cijenu od sličnih, druge proizvodnje.

Zatim kuću treba urediti unutra. Malterisanje unutrašnjih površina, uz neizbježnu hidro i akustičku izolaciju, takođe, je ozbiljna stavka, na koju će otići još najmanje tri hiljade eura.

Potom slijede finiji radovi, poput postavljanja parketa, keramike, ugradnje unutrašnjih vrata i moleraja, koji koštaju onoliko koliko kvaliteta i estetike sebi možete da priuštite. Solidna keramika na crnogorskom tržištu danas košta oko 20 eura po kvadratu, dok se hrastov parket kreće oko 30 eura po metru kvadratnom.

Porodična prizmena kuća nije zahtjevna

Prosječna unutrašnja vrata možete naći u domaćim fabrikama i prodavnicama, i koštaju oko 200 eura po komadu. Gletovanje i krečenje će vas osiromašiti za oko 3 eura po kvadratu površine.

Posebna je priča potraga za zemljištem na kome se može graditi

Treba kupiti i sanitarije koje će vas sa ugradnjom koštati najmanje hiljadu eura. Sve u svemu, ove radove ne možete završiti za manje od desetak hiljada eura.

Porodična prizemna kuća koja ne zahtijeva posebne radove poput potpornih zidova, teških zemljanih radova i slično, košta, dakle, između trideset pet i četrdeset pet hiljada eura, bilo da je gradite sami ili je platite preduzimaču po sistemu „ključ u ruke“.

Druga varijanta može biti povoljnija, jer prva podrazumijeva da, ako nijeste stručnjak za građevinarstvo, uz sebe imate stručni nadzor, koji po važećim propisima za porodične kuće nije neophodan, ali svakako jeste poželjan.

Skupi placevi, ali i papiri

Posebna je priča potraga za zemljištem na kome se može graditi. Kako su za „Vijesti“ rekli iz podgoričke agencije „Krstaš“ , stanje na tržištu kad su u pitanju građevinski placevi nije sjajno. Placevi često, kako kažu iz “Krstaša”, imaju nerealne cijene i slabo se prodaju u vremenu krize.

Kuća od stotinak kvadrata, uz četrdesetak hiljada, koliko košta gradnja, podrazumijeva i kupovinu placa koji može koštati tridesetak, ali i stotinu hiljada eura

Realne cijene se kreću između 50 i 100 eura po kvadratu za drugu i treću zonu u Podgorici, koje zahvataju Tološe, Malo brdo, djelove Zagoriča, Zabjela, Starog aerodroma... Radi se o lokacijama koje onome ko bi tu izgradio kuću obezbjeđuju blizinu grada i značajnih gradskih ustanova, kao i koliko-toliko uređenu infrastrukturu.

Za plac pristojne kvadrature, na solidnoj gradskoj lokaciji, treba, dakle izdvojiti između 25 i 100 hiljada eura, zavisno od mogućnosti. Na to treba dodati i novac koji morate platiti državi na ime komunalija, koje se kreću od 85 za treću do preko 160 za „prvu A“ zonu.

I projekat, kao i dokumenti koje treba predati uz zahtjev za dozvolu (saglasnosti i slično) koštaju nekoliko hiljada eura.

Kuća od stotinak kvadrata, uz četrdesetak hiljada, koliko košta gradnja, podrazumijeva i kupovinu placa koji može koštati tridesetak, ali i stotinu hiljada eura, ali i plaćanja državi u iznosu od osam pa do petnaest hiljada eura.

Uz ostale troškove, ovakvu kuću možete sagraditi i useliti za 80, ali i za dvostruko više novca, ukoliko želite bolju lokaciju i luksuzniju gradnju.

Strah od nepoznatog

Računica pokazuje da možete kupiti plac na solidnoj lokaciji u Podgorici i izgraditi kuću za osamdeset hiljada eura, što je opet za dvadesetak hiljada manje nego što biste platili stan na sličnoj lokaciji i slično građen.

Ako se uzme u obzir da ćete uz to imati i dvorište i svu slobodu i komfor koji daje kuća, bilo bi logično da se mnogi odlučuju za ovakav poduhvat. Ipak, u praksi nije tako.

U agenciji „Krstaš“ smatraju da se građani, kad žele da grade, plaše neriješenih imovinskih odnosa, strogih urbanističkih propisa i svih ostalih zavrzlama koje prate jedan ovakav poduhvat. Zato se češće odlučuju za varijantu kupovine stana, koja izgleda sigurnije, ali je, izvjesno, i skuplja.

Sjever kuburi sa urbanizmom, na jugu cijene lete u nebo

Situacija je, kad je u pitanju gradnja u ostatku Crne Gore, izvan Podgorice, još teža. Dok sjever kuburi sa urbanističkim planovima i infrastrukturom, na jugu se zemljište uglavnom koristi za investicione poduhvate i dostiže astronomske cijene.

Najviša prosječna cijena kvadratnog metra stana u novogradnji u prošloj godini evidentirana je u Budvi, 1.714 eura, dok je u Nikšiću bila najniža i iznosila je 752 eura

Pretragom po sajtovima Agencija za nekretnine može se uočiti da su placevi u, na primjer, Budvi, zadržali visoke cijene.

Ako hoćete da gradite porodičnu kuću, izbor vam je da odaberete neku lokaciju koja nije atraktvna za strane investitore, koja je dalje od grada i na kojoj plan ne predviđa izgradnju veće stambene zgrade, ili da iskeširate sumu za koju već možete kupiti pristojan stan.

Tako se placevi na prvoj liniji pored more prodaju i po 500, pa čak i u hiljadama eura. Cijene stanova su, ipak, kudikamo niže nego i vrijeme „buma“ na tržištu nekretnina.

Prema nedavno objavljenim podacima Monstata, prosječna cijena kvadratnog metra stana u novogradnji u Crnoj Gori porasla je u prošloj godini 1,8 odsto u odnosu na 2009. i iznosila je 1.270 eura.

Najviša prosječna cijena kvadratnog metra stana u novogradnji u prošloj godini evidentirana je u Budvi, 1.714 eura, dok je u Nikšiću bila najniža i iznosila je 752 eura. Cijena kvadrata u Podgorici bila je 1.137 eura, a u Baru iznosila je 1.479 eura.

Prema podacima Monstata, najviše stanova izgrađeno je u Podgorici 714, zatim u Nikšiću 144, a najmanje u Budvi 46 i Baru 37 stanova.