Agencija za zaštitu životne sredine (EPA) nije dala saglasnost na Izvještaj o strateškoj procjeni uticaja na životnu sredinu Predloga državne studije lokacije (DSL) sektor 66, moduli 2, 3 i 6 koji podrazumijeva izgradnju turističkog kompleksa na Velikoj plaži u Ulcinju.
Dokument je, saznaju “Vijesti”, vraćen Ministarstvu urbanizma, prostornog planiranja i državne imovine (MDUP) na doradu detektovanih nedostataka, za šta je resor Slavena Radunovića dobio rok od 150 dana.
Predlog državne studije urađen je za prostor koji obuhvata dio sektora 66 u zahvatu Prostornog plana posebne namjene za obalno područje Crne Gore, zona morskog dobra, a obuhvata oko 1.069 hektara.
Navodi se i da se radi o katastarskim opštinama Gornji i Donji Štoj, a da je površina modula 2 i 3 285,55, dok modul 6 obuhvata 787,83 hektara.
“Osnovni cilj koji treba da se postigne je obezbjeđivanje planskih preduslova za razvoj turizma visoke kategorije, kroz sveobuhvatno i racionalno sagledavanje značaja lokacije i utvrđivanje optimalnog obima izgradnje”, navodi se u Predlogu DSL, koji je rađen u septembru 2023, a u oktobru iste godine bio na javnoj raspravi.
Predlog DSL iz marta ove godine ne razlikuje se značajno od dokumenta iz 2023. koji je dostupan na sajtu Vlade Crne Gore.
Skupština Crne Gore je prije dva dana usvojila Zakon o potvrđivanju sporazuma vlada Crne Gore i Ujedinjenih Arapskih Emirata (UAE) o saradnji u turizmu i razvoju nekretnina. Za taj Zakon glasalo je 46 poslanika, deset je bilo protiv, dok su četiri bila uzdržana. Poslanici su dali zeleno svjetlo i Zakonu o potvrđivanju sporazuma o ekonomskoj saradnji - njih 50 je glasalo za, dok je deset poslanika bilo protiv.
Sjednica o dva sporazuma sa UAE, koji su potpisani krajem marta, trajala je duže od 12 sati.
Sporazum o saradnji u oblasti turizma i razvoja nekretnina predviđa i da će Crna Gora "izvršiti razvoj javne infrastrukture koja je potrebna za realizaciju projekata", što bi, prema Predlogu DSL, bilo najmanje ulaganje od 355 miliona iz državne kase
Premijer Milojko Spajić potpisao je 28. marta u Dubaiju sporazume o ekonomskoj i o saradnji u turizmu i razvoju nekretnina s UAE. Prethodno je čelnicima Ulcinja i tamošnjih lokalnih partija predstavio namjeru arapskog milijardera Mohameda Alabara da navodno uloži 35 milijardi eura u izgradnju turističkog kompleksa u toj opštini i da zakupi cijelu ulcinjsku Veliku plažu na 99 godina, koje je poslao u skupštinsku proceduru u formi predloga zakona. U dijelu javnosti i nevladinog sektora se tvrdi da su sporazumi suprotni državnim interesima u više oblasti i da ugrožavaju put Crne Gore ka Evropskoj uniji (EU).
“Ministarstvo prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine je 12. 3. 2025. godine uputilo dopis Agenciji za zaštitu životne sredine za davanje saglasnosti na Izvještaj o strateškoj procjeni uticaja na životnu sredinu za DSL Dio sektor 66, Moduli II, III I VI - Velika plaža u opštini Ulcinj. Agencija za zaštitu životne sredine je 8. 4. 2025. godine dostavila ovom ministrarstvu mišljenje na Izvještaj o strateškoj procjenu uticaja na životnu sredinu za DSL Dio sektor 66, Moduli II, III I VI - Velika plaža. U dostavljenom mišljenju je dat rok od 150 dana da se izvještaj koriguje u skladu sa dostavljenim komentarima, primjedbama i sugestijama”, odgovorili su “Vijestima” iz tog Ministarstva.
Kad investitor “pogodi” državne planove
Najviši državni zvaničnici najprije su govorili da bi arapski milijarder Mohamed Alabar u projekat u Ulcinju uložio nevjerovatnih 35 milijardi eura. To bi, međutim, kazao je on za CIN-CG, možda moglo da “odražava širi ekonomski uticaj projekta”. Alabar je kazao da bi njegovo ulaganje bilo oko 2,5 milijarde eura.
NE PROPUSTITE
Upravo je ta cifra precizirana u Predlogu DSL za dio sektora 66 u Ulcinju, gdje su, prema dokumentu, planirani turističko-hotelski kompleks sa hotelima, vilama, kampom, sportsko-rekreativnim terenima, plažni restorani i parkovske površine.
“Sa ekonomskog aspekta, investicija se može otplatiti za 7 godina”, stoji u dokumentu.
U Predlogu DSL precizirano je da je za izgradnju hotelskog kompleksa i vila, koji bi se prostirao na gotovo milion metara kvadratnih potrebno 1,785 milijardi eura.
Opremanje hotela, turističkih vila, sportskih centara… koštala bi 269,5 miliona eura.
6.000 eura, u prosjeku, koštao bi metar kvadratni planiranih luksuznih vila u Ulcinju
Gotovo 355 miliona, prema Predlogu DSL, koštalo bi infrastrukturno opremanje - saobraćajnice, hidrotehničke instalacije, elektroenergetska mreža, telekomunikacije…, a najveći dio novca (300 miliona eura) bi otišao na pejzažno uređenje i restauraciju i konzervaciju vegetacije.
Nije planirano ulaganje u ekološke elaborate, pripremne radove, rušenja i raščišćavanja, uklanjanje opasnih materija, ali jeste za projektno-tehničku dokumentaciju 42,7 miliona eura i nadzor 53,4 miliona.
“Iskazani su očekivani troškovi za planirane radove koje je potrebno realizovati po namjeni i sadržajnim cjelinama. Svi troškovi izgradnje su procijenjeni, a mogu i odstupati. Procjenom nije obuhvaćena kamata na kreditna sredstva za finansiranje izgradnje. Cilj navedenih procjena je dobijanje referentnih početnih veličina na osnovu kojih će se izraditi model finansiranja projekta”, navodi se u tom dokumentu.
Nisu stanovi, nego vile za prodaju
Izgradnja hotela koštala bi, prema Predlogu DSL, 1,21 milijardu eura. Planirano je da budu izgrađene luksuzne vile, u bruto građevinskoj površini (BGP) od 290.445 metara kvadratnih, za šta je procijenjeni trošak oko 510 miliona eura.
Obrađivači Predloga DSL ukalkulisali su i da bi se vile mogle prodavati i to po cijeni od 6.000 eura po metru kvadratnom.
“Predloženo rješenje izgradnje vila predviđa i mogućnost njihove prodaje. Cijena luksuznih vila kretala bi se, u prosjeku, oko 6.000 eura po metru kvadratnom, dok bi očekivani prihod od poreza na promet nepokretnosti (pri stopi od tri odsto i prodaji svih izgrađenih vila) mogao da iznosi oko 56.110.951,8 eura”, stoji u Predlogu DSL.
U ekonomskom dijelu Predloga DSL navodi se i da “u sagledavanju prihvatljivosti ove analize treba uzeti u obzir društveni aspekt investicije i opšte društvene koristi opštine Ulcinj, kroz otvaranje novih radnih mjesta, podsticaj i mogućnosti aktiviranja lokalnog stanovništva na razvijanju cijelog niza pratećih uslužnih djelatnosti, što je jedan od osnovnih motiva prihvatanja planiranog projekta”. “Realizacija projekta zahtijeva zapošljavanje oko 1.200 stalno zaposlenih radnika i oko 1.670 sezonskih radnika. Najveći dio građevinskog materijala, kao i robe i usluga za rad hotela će se nabavljati iz domaćih izvora. Osim toga, društveni doprinos investicije moguće je iskazati kroz koristi za državu, prvenstveno kroz poreze i takse. Projektom se u potpunosti podržava Strategija razvoja turizma i njena vizija kreiranja visokokvalitetnih destinacija koje će biti aktivne tokom cijele godine”, stoji u dokumetu.
Mogući arapski investitor Mohamed Alabar kazao je za TV Vijesti da bi apartmani i hoteli ne bi trebalo da zauzimaju više od 20 odsto ukupnog prostora.
“Ako me pitate šta bih napravio na Velikoj plaži, rekao bi vam da bi to bio nastavak prelijepe arhitekture kakvu imate. Bilo bi tu puno zelenila, zgrade sa apartmanima ne veće od tri do četiri sprata, plaže bi ostale dostupne svim građanima ali bile bi čiste. Bila bi uključena i lokalna zajednica, tako da ljudi koji prodaju piletinu u Ulcinju, prodavali bi više piletine u restoranima. Ljudi koji prodaju šampon, prodavali bi više šampona u hotelima”, objasnio je Alabar.
Za sada zaštićeno područje
Velika plaža prvi put je zaštićena 1968. godine i zaštita se odnosi na 600 hektara - područje od kontakta plaže sa morem do glavnog puta u Donjem i Gornjem Štoju, a zapadno se zaštićeno područje pruža obalom rijeke Bojane.
“Rješenjem Republičkog zavoda za zaštitu prirode iz 1968. godine je propisana zabrana preduzimanja bilo kakvih radnji koje mogu prouzrokovati promjenu oblika ili izgleda zaštićenog objekta ili narušiti njegov integritet”, odgovoreno je “Vijestima” nedavno iz Agencije za zaštitu životne sredine.
Tokom 2022. godine je urađena Studija revizije granice, statusa, kategorije i režima zaštite zaštićenog područja prirode spomenika prirode “Velika plaža kod Ulcinja”. Studija je pokazala, kažu iz Agencije, da “Velika plaža u Ulcinju ima značajne prirodne vrijednost na osnovu koji i dalje treba da uživa zaštitu ka spomenik prirode na osnovu Zakona o zaštiti prirode”.
“Ukupna površina predloženog zaštićenog područja ovom Studijom iznosi 709,12 hektara. Predložena površina II zone zaštite iznosi 76,08 hektara, a III zone 633,04. Predložen je i zaštitni pojas, u površini od 733,27 hektara. Dalja zakonom predviđena procedura, donošenje Odluke o statusu revizije Velike plaže kod Ulcinja, na osnovu Studije revizije nije nastavljena, odnosno, završena”, preciziirali su.
Iz Agencije su “Vijestima” odgovorili da je, prema IUCN kategorizaciji upravljanja zaštićenim područjima, Velika plaža svrstana u kategoriju III, što znači da se mogu razvijati naselja i prateća infrastruktura u mjeri u kojoj se ne izaziva narušavanje osnovnih vrijednosti područja...
Bonus video:
