Rektor Univerziteta Crne Gore (UCG) Vladimir Božović tražio je od Ministarstva prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine (MPPUDI) i tadašnjeg ministra Janka Odovića da se izvrši prenamjena urbanističke parcele (UP) 37 u Podgorici, u Ulici Baku, iz “sporta i rekreacije” u “stanovanje velike gustine”. To je uradio samo dan nakon što je firma Društvo za proizvodnju, promet i usluge LD Group DOO Nikšić (u nastavku: LD Group), čiji je vlasnik Luka Nikčević, 7. marta 2024. ugovorom o poklonu, dobila 1/70 dio vlasništva nad parcelom 1386/1, od koje je, između ostalog, sastavljena UP 37.
Detaljni urbanistički plan (DUP) “Univerzitetski centar - izmjene i dopune” (DUP - Univerzitetski centar) predviđao je na prostoru UP 37, koja je ukupne površine od oko šest hiljada kvadrata, izgradnju zatvorenog bazena, spratnosti G+P i maksimalne površine od 3 600 metara kvadratnih. Time je trebalo da se zaokruži sportski kompleks UCG-a, koji je u neposrednoj blizini planirane srednje škole i Tološke šume.
Iz Rektorata UCG-a za Centar za istraživačko novinarstvo Crne Gore (CIN-CG) kažu da su inicijativu za prenamjenu zemljišta pokrenuli da bi obezbijedili stambeni fond za svoje zaposlene.
“Posljednja raspodjela stanova na UCG-u vršena je prije skoro 15 godina, pa je interesovanje, broj zahtjeva i očekivanja za rješavanje ovog važnog pitanja ogromno, što je i pokazala anketa koju je sproveo Sindikat UCG-a”, kažu i ističu da su u prethodnom periodu bili “suočeni sa neopravdanim moratorijumom na urbanističkoj parceli na kojoj se očekivala izgradnja zgrade za zaposlene”.
“UCG je u prethodnih par godina uspio da više od 40 hiljada kvadrata u okolini zgrade Tehničkih fakulteta, nekad neuređene površine, pretvori u parkovsku zonu za potrebe sporta i rekreacije, uz prateće i odgovarajuće sadržaje. Takođe, prema važećem DUP-u, u blizini predmetne lokacije planirane su ili već realizovane površine za sport i rekreaciju (sportske dvorane i otvoreni tereni Sportsko-kulturnog centra), pejzažno uređenje uz rekreativni i aktivni sport (Tološka šuma, stari i novi dio) i školstvo (gimnazija sa fiskulturnom salom). Te činjenice su, zajedno, vjerujemo vrlo ubjedljiv dokaz da su potrebe ovog područja za sportskim i rekreativnim sadržajima u potpunosti zadovoljene”, kažu iz Rektorata UCG-a za CIN-CG.
Ipak, rektor Božović u dopisu kojim od MPPUDI traži planske izmjene ne objašnjava da to čini zarad rješavanja stambenog pitanja zaposlenih, već da bi “prenamjena ovog zemljišta za stanovanje velike gustine doprinijela usklađivanju funkcija i zaokruživanju urbanog bloka”.
Iz MPPUDI za CIN-CG su kazali da planirana izgradnja zatvorenog bazena na toj lokaciji nije prikladna, jer takav objekat treba da se nalazi u većem sportskom kompleksu koji ima odgovarajuću infrastrukturu i kapacitete. Istakli su još i da taj prostor ne ispunjava potrebne urbanističke i arhitektonske uslove i da bi gradnja bazena uticala na okolni ambijent.
“UCG se oplemenjivanjem nekoliko zelenih površina odrekao gradnje od oko BGP 56.848 kvadratnih metara, koje su važećim prostorno-planskim dokumentom dozvoljene za gradnju”, navode iz ovog Vladinog resora.
Zemljištu enormno skočila cijena
Ali, jasno je da je prenamjena zemljišta donijela veliku korist firmi LD Group, koja je, i prije usvajanja Izmjena i dopuna Prostorno-urbanističkog plana (PUP) Podgorice, u septembru 2023. godine počela da kupuje livade treće klase, koje su bile privatna svojina više osoba, gdje nije bila planirana stambena gradnja. Pošto je firma LD Group kupila prvu parcelu u drugoj polovini 2023, 1386/2, od nešto manje od 800 kvadratnih metara, za 454.799,49 eura, nastavila je da širi svoju imovinu, preuzimajući od drugih vlasnika i susjednu parcelu 1386/1, od 3250 kvadratnih metara, koju je platila skoro milion eura - 973.984 eura. Dio ove veće parcele je preuzet ugovorom o poklonu, a ostatak je kupljen, što se vidi iz kupoprodajnih ugovora koje posjeduje CIN-CG.
Koja poslovna logika je ovu kompaniju vodila da plati parcele gotovo milion i po, ako se na njima u momentu kupovine nijesu mogli graditi poslovno-stambeni objekti? Može li biti da su znali da će to zemljište biti prenamijenjeno i donijeti veliki profit? CIN-CG je kontaktirao sa LD Groupom, ali smo ostali bez odgovora.
Jasno je da prenamjenom koju je tražio rektor Božović, ovom je zemljištu enormno skočila cijena. Nedaleko od ove parcele, ova ista firma već je realizovala projekat Green Level, u elitnoj podgoričkoj ulici Baku, nadomak univerzitetskog centra, na rubu Tološke šume. Na mjestu gdje su ranije bile livade, niklo je naselje. Kompleks se na oficijelnom sajtu ove firme opisuje kao “savršeno mjesto za prijatan život”.
Izmjenama i dopunama PUP-a, LD Groupu je omogućeno da širi poslovno carstvo i da novim projektom, na parceli od oko četiri hiljade kvadrata, gradi objekte za posao i stanovanje velike gustine. Riječ je o dijelu grada gdje se cijene kvadrata u novogradnji kreću preko tri hiljade eura, a dosežu i pet hiljada. UCG ima 14 odsto udjela u vlasništvu nad urbanističkom parcelom 37, gdje sada gradi nikšićka firma.
Cijela hronologija otvara sumnju u proces planiranja prostora, odnosno, u to da su izmjene i dopune PUP-a Podgorice, najvažnijeg planskog dokumenta na lokalnom nivou, mijenjane kako bi pogodovale investitoru, a ne javnom interesu.
Zanimljivo je da je, za razliku od rektora Božovića, služba Glavne gradske arhitektice tražila da se prenamjena ukine, jer nije u tom kompleksu nadomještena lokacija za sport i rekreaciju. To piše u Izvještaju o javnoj raspravi o Nacrtu izmjena i dopuna PUP-a Podgorice (Izvještaj) iz marta 2025.
“S obzirom na to da uklonjena lokacija za sport i rekreaciju nije nadomještena, a pritom je od značaja za univerzitetski kompleks, potrebno je predmetnoj lokaciji vratiti namjenu sport i rekreacija”, naveli su tada iz ove službe Glavnog grada.
Na te primjedbe su, kako se može vidjeti iz Izvještaja, iz resornog ministarstva odgovorili pozitivno, da će “predmetne parcele preispitati i korigovati u skladu sa mogućim”.
I predstavnica Glavnog grada u Savjetu za reviziju planske dokumentacije Zorica Rakčević je neposredno prije usvajanja konačne verzije PUP-a istakla da je uslov za izradu konačnog PUP-a da se “prihvate primjedbe i ispoštuju sugestije i predlozi institucija”.
Uprkos ovakvom stavu Glavnog grada i mišljenju njegove predstavnice u Savjetu za reviziju planske dokumentacije, u konačnim izmjenama i dopunama PUP-a koje su usvojene u avgustu 2025. namjena ove lokacije je ipak ostala stambena.
Pogazili zakon o planiranju prostora i izgradnji objekata
Na ovaj način je prekršen član 36 Zakona o planiranju prostora i izgradnji objekata koji se odnosi na izradu predloga planskog dokumenta, a kojim je precizirano da se predlog plana sačinjava na osnovu Izvještaja.
Osim što je na ovoj lokaciji izmijenjena namjena zemljišta kroz izmjene i dopune PUP-a, u dokumentu je dodatno navedeno da se gradnja može odmah sprovesti direktno po tom planu, iako je na snazi DUP - Univerzitetski centar.
To znači da će investitor moći da gradi i bez razrade preciznijim planom nižeg reda, što je u praksi neuobičajeno i sporno, posebno jer se ne radi o projektu od javnog značaja, već o stambeno-poslovnom kompleksu.
Na taj način preskaču se ključni koraci koje podrazumijeva izrada detaljnog plana, koji bi inače bili obavezni, poput javne rasprave, stručne revizije i dobijanja saglasnosti nadležnih institucija. Time se izbjegava i provjera važnih elemenata: kakva je povezanost sa saobraćajem, koliko će biti gusto stanovanje, kako će se novi objekti uklopiti uz školu, Tološku šumu i okolne blokove.
Prema Zakonu o planiranju prostora i izgradnji objekata Crne Gore, planiranje mora da se zasniva na javnom interesu, očuvanju javnih površina i transparentnosti postupka. Član tri tog zakona jasno kaže da pojedinačni interesi ne smiju štetiti javnom interesu.
LD Group trenutno razvija projekat Green city u Siti kvartu, gdje je cijena stanova po metru kvadratnom između 2.500 i 2.600 eura, dok garažno mjesto košta 15.000 eura.
U martu 2025. godine LD Gradnja, sestrinska firma LD Group, čiji je vlasnik takođe Luka Nikčević, najavila je zajednički projekat sa Univerzitetom Crne Gore i Glavnim gradom - rekonstrukciju i uređenje dijela Tološke šume.
Novi stambeno-poslovni komleks, koji će nići umjesto sportskih sadržaja, uveliko će uticati na okolne objekte i promijeniti uslove života građana koji tu već imaju stanove.
“Saznali smo sasvim slučajno, tek prije nekoliko nedjelja, da će se ovdje graditi nova zgrada, umjesto bazena, što će potpuno promijeniti ambijent. Da smo znali da će tik uz naše stanove nići nova zgrada ogromnih gabarita, mi ne bismo ovdje ni došli. Niko od nas nije znao ništa o izmjenama u planovima, niti je bilo ikakvog obavještenja. Tek kad smo malo istražili, ispostavilo se da je zgrada zaista ucrtana u PUP-u”, kaže za CIN-CG jedna sagovornica iz ovog naselja.
“Ulica Baku je već sada zakrčena, nema dovoljno parking mjesta, saobraćajne gužve su velike, a svaka nova zgrada znači još automobila i još manje prostora. Zgrada koja se planira bukvalno bi nam zatvorila pogled i uzela jedini slobodan prostor koji nam je ostao. Planiramo da se obratimo gradonačelniku Saši Mujoviću, kao i resornom ministru, i tražimo da nam objasne na osnovu čega je ta zgrada uopšte ucrtana. Ako bude trebalo, organizovaćemo i potpisivanje peticije, jer ne želimo da nam se preko noći promijene na gore uslovi u kvartu”, kaže CIN-CG-ova sagovornica.
Ovo nije jedini primjer spornog planiranja u izmjenama i dopunama PUP-a Podgorice. Pri njihovoj izradi izvršen je veliki broj tzv. “tačkastih” izmjena namjene površina, po zahtjevima raznih investitora i vlasnika zemljišta. Ova metodologija je žestoko kritikovana od strane stručne javnosti zbog činjenice da se radi o ad-hoc izmjenama, koje se vrše netransparentno i bez prethodno izvršenih analiza. Gotovo da ne postoji naselje u Podgorici gdje nijesu izvršene takve izmjene. Dodatno, problematično je i to što se takve, značajne, izmjene vrše kroz postupak izrade izmjena i dopuna plana, koji bi trebao da podrazumijeva samo određene korekcije i unapređenje planskih rješenja u važećem planu.
Tako je slučaj Beogradske ulice, u samom srcu najstarijeg gradskog jezgra, primjer kako vlasti interese pojedinaca stavljaju ispred javnog. U tom dijelu grada je, prethodnim planskim dokumentima, bila predviđena izgradnja Prirodnjačkog muzeja, a sada se tu planira stambena zgrada. Posebno je problematično što se to dešava u trenutku kada stanovnici okolnih zgrada već mjesecima protestuju protiv novih urbanističkih rješenja i intenzivne gradnje u tom kvartu, koji je infrastrukturno i saobraćajno već preopterećen.
I u naselju Zabjelo izvršena je prenamjena iz parkovskih površina u centralne djelatnosti na površini od 2.500 kvadratnih metara i pored činjenice da je Glavni grad vršio aktivne pregovore sa vlasnicima zemljišta oko eksproprijacije, u cilju širenja parkovske površine, za, ovo, veoma gusto naseljeno područje.
U zahvatu DUP-a Blok 35 i 36 umjesto garaže iz važećeg DUP-a data je mogućnost direktne izgradnje šestospratnice. Ugostiteljski objekat je planiran u dijelu Tološke šume, dok su uz obalu Morače u Zagoriču planirane površine za turizam. I u naselju Donji Kokoti se može direktno graditi, na površini od čak 50 hektara, u okviru područja gdje se planira vrlo intezivna gradnja poslovnih i komercijalnih objekta.
Bonus video:
