Još nijedan zahtjev za legalizaciju nije podnijet, iako je prošlo gotovo pola godine od kada je stupio na snagu novi Zakon o legalizaciji bespravnih objekata, koji je donio resor ministra Slavena Radunovića, najavljujući da će se konačno riješiti decenijski problem nelegalne gradnje.
“Po cijenama iz 2022. godine, ja bih za plac od 677 kvadrata trebalo da platim blizu 90.000 eura, a za urbanu sanaciju kuće od 139 kvadrata 13,5 hiljada. Ukupno, blizu 100.000 eura, pa bi mi mjesečna rata bila preko 260 eura na 30 godina, a bojim se da će sada biti duplo toliko”, ističe vlasnik nelegalne kuće na Malom Brdu Goran Grdinić za Centar za istraživačko novinarstvo Crne Gore (CIN-CG).
Pored troškova, problem je i što je Ministarstvo prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine (MDUP) i dalje nema podatke koliko je bespravnih objekata u Crnoj Gori, koliko ih je na državnom ili opštinskom zemljištu, ali ni koliko je onih koji obavljaju privrednu djelatnost u takvim objektima. Kasnili su i sa objavom satelitskog snimka, a zakoni nijesu usaglašeni, pa je blokirana i ovjera elaborata za predaju zahtjeva. Rok za predaju zahtjeva za legalizaciju je do 14. februara 2026. godine, ali će rok, prema nezvaničnim saznanjima CIN-CG, biti produžen za šest mjeseci, nakon praznika.
Situacija u kojoj država ne zna broj bespravnih objekata posljedica je decenijskog tolerisanja ovakve gradnje, a tolerisanje je bilo utemeljeno u koristi koju su političke strukture imale od podrške nelegalnih graditelja, ističu za CIN-CG iz organizacije KANA/ko ako ne arhitekt.
“Za to vrijeme, sistem koji bi pratio i regulisao planiranje i izgradnju nije razvijan, i rezultate toga vidimo u Crnoj Gori na svakom koraku. Ne može, dakle, biti iznenađujuće što je situacija haotična: problem je ogroman i razgranat, a kapaciteti za bavljenje njime slabi i nerazvijeni’’, kazali su iz te NVO, koja se decenijama bavi sprečavanjem devastacije prostora u Crnoj Gori.
U posljednjoj deceniji, ovo je drugi pokušaj legalizacije bespravno podignutih objekata, za koje se procjenjuje da ih ima oko 100.000. Država je još 2017.donijela odluku o legalizaciji bespravnih objekata i više puta mijenjala zakone, ali nije se odmaklo dalje od početka. Uprkos novom Zakonu o legalizaciji bespravnih objekata iz avgusta 2025. godine, nadležni ni danas nemaju jasnu sliku o obimu nelegalne gradnje. Nijedna opština još nije dostavila broj nelegalnih objekata Ministarstvu. Kašnjenje ključnih podataka, blokada procedura i nefunkcionalna administracija dodatno su obesmislili proces, koji je trebalo da donese red u prostor i pravnu sigurnost građanima.
Još se ne zna koliko će koštati zemljište, ali ni “komunalije” u Podgorici
Nelegalni graditelji su u obavezi da u ratama plate naknadu za urbanu sanaciju, a oni koji su gradili na lokalnom ili državnom zemljištu, i naknadu za zemljište.
Rata za one koji imaju nelegalno izgrađene kuće veće kvadrature, u naselju u kom je i Grdinić izgradio kuću još početkom ovog vijeka, kretale bi se i preko 500 eura. Koliki će tačno taj iznos biti, još se ne zna. Stanovnici Malog brda, jednog od nelegalnih naselja u Podgorici, smatraju da ni cijene legalizacije od prije nekoliko godina nijesu prihvatljive, a izražavaju strahovanje da bi one mogle da budu i mnogo veće.
“Mi priznajemo da smo napravili problem i bismo da ga riješimo, ali dovode nas u situaciju, da ne možemo da platimo. Javnost je obmanuta, da će ta cijena biti niska, mi niti znamo cijenu, niti znamo na čemu smo”, reklo je nekoliko mještana Malog brda u razgovoru sa CIN-CG-om, koji su mahom kuće na državnom zemljištu, u tom naselju, počeli graditi još devedesetih godina.
Do ovog “divljeg naselja” do skoro se dolazilo makadamskim putem, nekada je tu bio kamenjar, nema vode, nema ni kontejnera, a struja je prilično slaba, ali svi uredno plaćaju poreze, struju i odvoz smeća.
Mnogi su pokušali, i prilikom donošenja prethodnog zakona, da legalizuju svoje kuće. Na Malom brdu se, po procjeni iz 2022. godine, tražilo 132 eura po kvadratu zemlje. Nakon donošenja novog Zakona o legalizaciji bespravnih objekata 14. avgusta ove godine, očekuje se da lokalne samouprave daju nove procjene.
Marina Izgarević Pavićević, državna sekretarka u Ministarstvu prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine, za CIN-CG priznaje da “procjene državnog zemljišta gdje su izgrađeni nelegalni objekti nisu tako male, sa tendencijom da će te cijene u odnosu na ono što je bilo nekada, biti više”.
Neke lokalne samouprave, kao što je najveća - Glavni grad Podgorica, još nijesu donijele ni nove odluke o naknadi za urbanu sanaciju nelegalnih objekata, pa se ne zna ni da li će se ova cijena povećavati. Prema važećoj Odluci o naknadi za urbanu sanaciju za Glavni grad iz 2020. godine, cijene se kreću od 141,5 eura po metru kvadratnom objekta u prvoj zoni, do 48,81 euro u petoj. Za šestu zonu u Podgorici, koja obuhvata seoska naselja, nema troškova urbane sanacije.
Samo u Podgorici, pored Malog brda, ima više “divljih naselja”, građenih zauzimanjem državne, opštinske, ali i privatne zemlje - u Park šumi Zagorič, Kakarickoj gori, Dajbabskoj gori...
Po starom Zakonu o planiranju prostora i izgradnji objekata, podnijeto je 62.495 zahtjeva za legalizaciju. U proces legalizacije koji je počeo 2018. legalizovano je svega 3.596 objekata.
U Fiskalnoj strategiji Vlade od jula 2024. godine se navodi “orijentacioni podatak - da bi se legalizacijom prihodovalo do 183 miliona eura”. U istom dokumentu se procjenjuje da bespravnih objekata ima i do 100.000.
Neposredno prije donošenja Zakona, ministar prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine Slaven Radunović kazao je da će zakon uvesti red i da će svako ko krene u nelegalnu gradnju od sada imati velikih problema.
“Očekuje da će u budžet države i lokalnih samouprava biti uplaćeno najmanje 300 miliona eura na osnovu naknada za legalizaciju”, kazao je Radunović.
Međutim, njegova saradnica kaže da je država još ranije pravila ogromne propuste kada je proces legalizacije u pitanju. Veliki je broj planskih dokumenata, pojašnjava ona, koje je Ustavni sud stavio van snage od 2017, pa pojedini djelovi Podgorice uopšte nemaju planove - Donja Gorica, Tološi, Momišići.
“Možemo reći da država nije ispunila svoj posao, jer je velikom broju korisnika koji su i ranije htjeli da legalizuju svoje objekte onemogućeno rješavanje toga, zbog nepostojanja planske dokumentacije”, naglašava Pavićević Izgarević.
Zastoj u podnošenju zahtjeva
Po novom Zakonu o legalizaciji bespravnih objekata, iz avgusta ove godine, još se ne podnose novi zahtjevi, između ostalog, jer je Ministarstvo kasnilo gotovo dva mjeseca sa objavom satelitskog tzv. orto-foto snimka, koji je objavljen tek u novembru ove godine.
Mogu se legalizovati samo objekti koji se nalaze na tzv. orto-foto snimku, koji dokazuje da su objekti građeni do jula 2025. Tu je jedino krenulo nešto da se radi. Krajem decembra srušeno je sedam objekata koji su na Žabljaku izgrađeni nakon satelitskog snimanja iz jula 2025. godine.
Pored snimaka, čekaju se i izmjene Zakona o državnom premjeru i katastru, kako bi se odblokirala ovjera elaborata, jer taj zakon nije bio usaglašen sa Zakonom o legalizaciji.
Ona pojašnjava da su zainteresovani korisnici mogli da podnesu zahtjev i do sada, ali je on nepotpun bez urađenog i ovjerenog elaborata, koje katastri ne mogu da ovjeravaju bez izmjene Zakona.
Još nijesu formirane ni Komisije, koje lokalne samouprave treba da formiraju po novom Zakonu, a imaju probleme i sa izborom geodeta.
Zbog svega ovoga, Zajednica opština je tražila da se produže rokovi za predaju zahtjeva, uspostavljanje evidencije bespravnih objekata, rok za formiranje opštinskih komisija, kao i rok za izbor geodetskih organizacija.
Glavni cilj kada je donesen zakon je bilo da se što veći broj objekata legalizuje, navodi državna sekretarka, te da iako nelegalni graditelji ovim zakonom jesu jednim dijelom povlašćeni, oni se svakako nalaze u prostoru i možda je ipak bolje urediti taj prostor i omogućiti im osnovne uslove za život.
Iz KANA kažu da ovdje nema brzog rješenja.
“Jedino čemu se možemo nadati jeste da država počne graditi ozbiljne kapacitete za bavljenje problemom, a da li će u tome uspjeti - ostaje da se vidi’’.
Kašnjenje u KANA ovako tumače:
“Sve su to simptomi ovoga što smo već rekli - sistem koji bi se ozbiljno bavio ovim problemima ne postoji, a pokušaji da se on postavi na noge i dalje su prepuni grešaka. Inicijalni rokovi su bili prekratki, opštine nijesu bile spremne, softverski alati nijesu radili, geodete su zatrpane poslom... Ali, ništa od toga nije iznenađujuće, jer je problem ogroman, a kapaciteti nikakvi. Kao da pokušavate da za dan posložite biblioteku, u koju su godinama knjige nabacivane bez ikakvog reda, a nemate ni bibliotekara”.
Zakon gotovo četiri mjeseca zablokirao i promet nekretnina
Donošenje novog Zakona o legalizaciji je gotovo četiri mjeseca nakon donošenja blokirao i promet nekretnina. Naime, novim zakonom je bilo stopirano nasljeđivanje objekata bez dozvole, prodaja objekata bez upotrebne dozvole, realizacija ugovora o prodaji koji su već bili potpisani, ali sav novac nije isplaćen...
Dan nakon usvajanja Zakona, Notarska komora se obratila Ministarstvu sa pitanjem da li se zabrana otuđenja i prometa nepokretnosti odnosi isključivo na bespravno sagrađene objekte bez građevinske dozvole, koji se izgrade nakon stupanja Zakona na snagu u avgustu ove godine. Iz Ministarstva su im odgovorili da se zabrane odnose i na objekte izgrađene prije stupanja na snagu propisa.
Notari su morali da odbijaju klijente koji su dolazili sa kupoprodajnim ugovorima. Navode da je Uprava za nekretnine, koja je dio MDUP, rigidno tumačila novi zakon. Takvo tumačenje je dovelo do pometnje na tržištu nekretnina.
Iz Notarske komore su za CIN-CG kazali da je država do 14. avgusta dala mogućnost da se kupuju nelegalni objekti, da su oni bili u prometu kao i svaki drugi. Od 14. avgusta vam ne daju da raspolažete svojom imovinom, naglašavaju iz Notarske komore i dodaju da je to povreda domaćih i međunarodnih prava - pravo na mirno posjedovanje.
Kao drugi problem vide to što je država smanjila promet nekretnina, samim tim i svoju zaradu iz poreza na promet. I kao treći problem - onemogućeno je 100.000 nekretnina u ponudi, a potražnja je ogromna, pa cijene rastu.
U novembru su se iz Ministarstva ipak predomislili. Dali su tumačenja Zakona kojima su dozvolili da se prometuju nepokretnosti bez upotrebne dozvole, da se mogu nasljeđivati bespravni objekti, da se mogu poklanjati, ali samo između roditelja i djece, ne i između supružnika, da se može upisati hipoteka...
Pavićević Izgarević navodi da su odblokirali te postupke i dali novo tumačenje, a da će Ustavni sud cijeniti koliko su ove stvari u skladu sa donijetim Zakonom.
Zakon pred Ustavnim sudom
Ustavnom sudu Crne Gore je predato devet inicijativa za pokretanje postupka za ocjenu ustavnosti Zakona o legalizaciji bespravnih objekata, posljednje su primljene 25. novembra, kazali su za CIN-CG iz ovog suda.
Prema saznanjima CIN-CG, jedna od inicijativa je podnijeta od strane Udruženja banaka, a jednu je podnio građanin Srbije koji je trebao da kupi nekretninu u Kotoru. Zakazao je kupovinu 15. avgusta, nakon donošenja novog zakona kupovina je stopirana.
Iz Ustavnog suda nam je rečeno da su inicijative podnijeli advokati, fizička lica, NVO i dva strana lice.
“Sve inicijative su objedinjene, radi vođenja jedinstvenog postupka i odlučivanja’’, kažu iz Ustavnog suda.
Inicijativama se osporava cijeli Zakon. A posebno su na udaru član 33. (Zabrana otuđenja i obavljanja djelatnosti u bespravnom objektu), stavke 1 i 2 koje preciziraju:
“Objekat koji se izgradi bez akta o građenju odnosno suprotno tom aktu ne može biti u pravnom prometu, odnosno ne može se otuđiti i u istom se ne može obavljati privredna i druga djelatnost. Bespravni objekat koji se ne upiše u katastar nepokretnosti ili za koji se ne izda rješenje o legalizaciji u skladu sa ovim zakonom ne može se otuđiti i u tom objektu ne može se obavljati privredna i druga djelatnost’’.
Zatim član 12, stavka 8: “Rješenje o legalizaciji objekta sadrži i konstataciju da je dostavljena ovjerena izjava vlasnika legalizovanog objekta da se odriče prava na pokretanje sudskog spora protiv države, jedinice lokalne samouprave ili privrednog društva koje pruža usluge od javnog interesa po bilo kom osnovu u vezi sa legalizacijom i korišćenjem legalizovanog objekta’’.
A inicijative su podnijete i zbog člana 15, koji se odnosi na dokumentaciju u kojim je predviđena ovjerena izjava vlasnika objekta da se odriče prava na pokretanje sudskog postupka protiv države, opštine ili institucije.
“Podnosioci u inicijativama tvrde da im je povrijeđeno pravo na mirno uživanje imovine, da je povrijeđen princip zabrane retroaktivne primjene zakona... Neki od njih su podnijeli i dokaze o tome da, kako navode, zabranjeno im je da se upišu, odnosno da raspolažu sa nepokretnošću zbog osporenih zakonskih odredbi”, navodi se u odgovorima Ustavnog suda.
Dodali su da će u slučaju da Sud nađe da su navodi iz inicijative osnovani, donijeti rješenje o pokretanju postupka:
“U ovom trenutku ne možemo govoriti o tome kada će odluka biti donijeta jer to zavisi od sudije izvjestioca, složenosti samog predmeta i analize ustavnosudske prakse’’.
Kašnjenje satelitskih snimaka, blokirana ovjera elaborata i nejasne procedure pokazale su da država još nije spremna za sprovođenje sopstvenog zakona. Bez odgovornosti institucija i jasnih rokova, proces legalizacije prijeti da postane još jedan neuspješan pokušaj uređenja prostora u Crnoj Gori.
Ne mogu se svi tretirati isto, prvo bi trebalo znati koliko ih je
U Prostornom planu Crne Gore se ističe da proces legalizacije treba sprovoditi uz prethodnu detaljnu evidenciju nelegalnih objekata, da se ne mogu isto tretirati svi nelegalni objekti, te da je neophodno najstrože kontrolisati, sprečavati i zabraniti dalju nelegalnu gradnju.
“Proces legalizacije nelegalnih objekata treba preispitati i kritički ocijeniti s aspekta ‘štete’ koji su ovi objekti učinjeli u prostoru, a uz uvažavanje principa pravednosti što znači pravljenja razlike između gradnje koja ima socijalni karakter - potreba obezbjeđenja stana, u odnosu na one koji služe tržišnoj špekulaciji, a često i uzurpiraju čak i javni prostor i državno vlasništvo”, naglašava se u PPCG.
Posebno se ističe nelegalna gradnja na najatraktivnijim područjima Primorskog regiona, kao i u zonama zaštićenih područja.
“Takvom izgradnjom se pravi šteta opštem javnom interesu i vrše pritisci na prirodne resurse i životnu sredinu”, navodi se u PPCG.
U ovom dokumentu piše da ima oko 120.000 nelegalnih objekata i uzurpiranih i degradiranih prostora na nivou Crne Gore.
Kao poseban problem se navode planovi se početka 2000-ih koji “predviđaju” predimenzionisanu stambenu gradnju u naseljima, koja prevazilazi mogućnosti, čak i minimalnog, opremanja prostora infrastrukturom i sadržajima neophodnim za normalno funkcionisanje naselja.
“Ti planovi su još na snazi pa formalno omogućavaju legalnu gradnju neodrživih objekata, što prijeti da izazove nepovratne štete u urbanim područjima”, upozorava se.
Bonus video:
