Agencija za sprečavanje korupcije (ASK) još nije sprovela kontrolu imovinskih kartona notara, Poreska uprava (PU) je za tri godine kontrolisala samo jednog notara, a zapisnici nadzora Ministarstva pravde i Notarske komore pokazuju da se i kod kancelarija sa najvećim prometom provjerava tek mali broj predmeta.
Prema istraživanju Centra za istraživačko novinarstvo Crne Gore (CIN-CG), notari imaju prilično odriješene ruke u poslovima koji često vrijede stotine hiljada, pa i milione eura: iako obavljaju javnu službu i trebalo bi da garantuju pravnu sigurnost, kontrola njihovog rada, prihoda i odgovornosti ostaje rasuta, ograničena i nedovoljno transparentna.
Građani bez notara ne mogu završiti brojne važne poslove - kupiti ili prodati stan, zaključiti hipoteku, riješiti ostavinu ili ovjeriti dokument koji im treba za ostvarivanje različitih prava. Za te usluge plaćaju tarife koje mnogi doživljavaju kao previsoke, a koje su nedavno značajno uvećane, dok zvanični podaci pokazuju da pojedine notarske kancelarije godišnje imaju hiljade predmeta i desetine hiljada ovjera.
Zbirni izvještaj o radu notara za 2025. godinu pokazuje da dio notarskih kancelarija ima izuzetno visok godišnji obim posla.
Prema ovom izvještaju, najviše posla imao je podgorički notar Vladan Bekan, 3 908 složenih notarskih predmeta (UZZ) i 32.533 notarske ovjere. Potom slijedi Biljana Dujović iz Ulcinja sa 3 092 UZZ predmeta i 10.105 ovjera. Branka Kašćelan iz Kotora imala je 2.860 UZZ predmeta i 4.799 ovjera, Nikola Tomanović iz Budve 2.253 UZZ predmeta i 11.672 ovjere i Olja Šestović iz Herceg Novog sa 1.662 UZZ predmeta i 11.885 ovjera.
U praksi, među UZZ predmetima su ugovori o prometu nepokretnosti, hipoteke, založne izjave, ugovori o poklonu, predugovori i drugi poslovi značajne imovinske vrijednosti. Kod tih poslova notarska naknada se obračunava prema vrijednosti pravnog posla: što je vrijednost ugovora veća, veća je i naknada, pa kod kupoprodaje stanova, kuća ili poslovnih prostora trošak notarske usluge može iznositi od nekoliko stotina do više hiljada eura po predmetu.
Prema analizi CIN-CG, kancelarija sa oko 2.000 UZZ predmeta godišnje može ostvarivati veoma visoke prihode samo od tih poslova. I po staroj tarifi, takav obim rada mogao je značiti desetine hiljada eura mjesečnih prihoda od složenijih notarskih akata, dok je nova tarifa duplo povećala vrijednost pojedinih usluga. Kancelarije koje imaju dosta UZZ predmeta ostvaruju i dodatne prihode od ostavinskih postupaka i ovjera.
Kada se od ukupnih prihoda odbiju PDV, porezi, prirezi, troškovi kancelarije, zarade zaposlenih, zakup i druge obaveze, ovakav obračun pokazuje da bi najopterećenije notarske kancelarije mogle ostvarivati godišnju neto dobit od oko 600.000 eura i više. Stvarni iznosi, međutim, nijesu javno provjerljivi bez uvida u poreske prijave, finansijske izvještaje i detaljne podatke o strukturi predmeta.
Iz Poreske uprave nijesu odgovorili na pitanje CIN-CG da li su godišnji finansijski izvještaji, završni računi ili poreske prijave notara javno dostupni, i ako nijesu, da li Poreska uprava raspolaže tim podacima i može li ih dostaviti makar zbirno, bez podataka koji predstavljaju poresku tajnu.
Ministarstvo pravde nadzire zakonitost rada notara, ali ne provjerava njihove prihode i imovinu. U posljednje dvije godine, na osnovu inicijativa tog Vladinog resora, pokrenuta tri disciplinska postupka protiv notara, od kojih su dva u toku, a jedan odbačen zbog zastare.
CIN-CG je ranije pisao da su samo četiri notara kažnjena minimalnim simboličnim novčanim kaznama, od 2013. godine, zbog prestupa u radu.
ASK je nadležna za imovinske kartone, ali detaljne kontrole izvještaja notara ta agencija još nije radila.
Poreska uprava je od 2024. do 2026. kontrolisala samo jednog notara.
Iz Notarske komore tvrde da nadzor nije formalan, kao i da visok obim rada sam po sebi nije indikator povećanog rizika.
ASK ne provjerava kartone
Notari su od 12. juna 2024. godine, nakon stupanja na snagu novog Zakona o sprečavanju korupcije, postali obveznici podnošenja izvještaja o prihodima i imovini Agenciji za sprečavanje korupcije.
Iz ASK-a su za CIN-CG saopštili da notari prijavljuju ukupan godišnji prihod notarske kancelarije, a ne samo lični prihod.
“Notari prijavljuju ukupan godišnji prihod notarske kancelarije. To doprinosi većem nivou transparentnosti i omogućava potpuniji uvid u prihode ostvarene obavljanjem notarske djelatnosti”, naveli su iz ASK-a.
Ipak, u javno dostupnim imovinskim kartonima pojedinih notara nije uvijek jasno vidljivo koliko prihoda ostvaruju od notarske djelatnosti. Kod nekih su vidljive nekretnine, vozila, gotovina ili krediti, ali ne i jasni podaci o prihodima koji bi objasnili ekonomsku sliku kancelarije.
Iz ASK-a objašnjavaju da odsustvo podataka o prihodima u pojedinim djelovima javnog kartona ne znači nužno da prihodi nijesu prijavljeni. Prema ASK-u, prihodi notara se zbog prirode samostalne profesionalne djelatnosti mogu prikazivati drugačije od zarada javnih funkcionera koji primaju platu po osnovu radnog odnosa.
Međutim, ASK je istovremeno priznala da od juna 2024. do sada nije sprovodila kontrolu tačnosti i potpunosti izvještaja notara. Za 2025. i 2026. predviđene su samo administrativne provjere, dok se detaljnije kontrole najavljuju za naredni plan provjera ili eventualnu reviziju postojećeg plana.
Iz ASK-a su tokom 2026. podnijeli devet zahtjeva za pokretanje prekršajnog postupka protiv notara, ali samo zbog nedostavljanja redovnog godišnjeg izvještaja o prihodima i imovini u zakonskom roku.
Značajna imovina, nejasni prihodi
Podgorički notar Vladan Bekan, prema izvještaju dostupnom na sajtu ASK-a iz marta 2026. godine, ima stan od 32 kvadrata, dvije livade, dva poslovna prostora, kao i automobil “volvo xc 90” iz 2021. U kartonima koje je CIN-CG analizirao nije jasno prikazivao prihode od notarske djelatnosti, ali je prijavljivao gotovinu: 80 eura u 2022, 65.000 eura u 2023. i 69.000 eura u 2024. godini. U 2025. je prijavio 75.000, a u 2026. 73.000 eura u gotovini.
Notarka Olja Šestović iz Herceg Novog je u izvještaju ASK-u iz aprila 2026. prijavila stan od 83 kvadrata, stečen kupovinom. U izvještaju za mart 2026. prijavila je osnovnu platu od 2.489 eura, kao i stan od 100 kvadrata i poslovni prostor od 30 kvadrata.
Branka Kašćelan iz Kotora u izvještaju iz aprila 2026. prijavila je da ima tri kuće, poslovni prostor, dvije livade, dva automobila i akcije Jugopetrola. Iako kartoni daju detaljan uvid u imovinu, iz njih nije moguće jasno vidjeti koliki su redovni prihodi od notarskog posla.
Notarka Biljana Dujović iz Ulcinja prijavila je ASK-u kuću od 74 kvadrata, jednosoban stan od 50 kvadrata, poslovni prostor i polovinu pašnjaka, kao i jedan automobil, sve stečeno kupovinom. U 2024. prijavila je osnovnu platu od 2.878 eura, a u 2025. i 2026. platu od 6.000 eura.
Budvanski notar Nikola Tomanović je u kartonima od 2022. do 2026. prijavljivao osnovnu platu koja se kretala od hiljadu do 1.727 eura. Ima dva poslovna prostora, garažu, skuter, čamac i dva automobila.
Ovi podaci sami po sebi ne dokazuju nepravilnost. Ali, javnost, bez detaljne i jasne kontrole, ne može da vidi odnos između obima rada, prijavljenih prihoda i imovine.
Notarka Olja Šestović je za CIN-CG navela da je, nakon imenovanja za notara u Herceg Novom 2022. godine, redovno dostavljala imovinske kartone ASK-u.
Šestović je, govoreći o prihodima od notarske djelatnosti, kazala da notari samostalno obavljaju djelatnost i da mjesečno plaćaju akontaciju koja se obračunava na osnovu završnog računa.
“Ta akontacija je faktički moj mjesečni prihod”, kaže ona, ističući da prijavu prihoda vrši na osnovu podataka knjigovodstvene agencije.
Šestović smatra da je percepcija javnosti o notarima dijelom pogrešna, jer notar “odgovara kompletnom svojom imovinom” i ispunjava obaveze koje ima privredno društvo, ali i funkcioner.
Tomanović je CIN-CG dostavio podatak da su njegovi mjesečni prihodi za 2022. godinu bili oko 21.860 eura, za 2023. godinu oko 30.660 eura, za 2024. 21.726 eura, a za 2025. godinu oko 17.482 eura.
On ocjenjuje da notari transparentno prikazuju svoje prihode od notarske djelatnosti prijavom godišnjeg poreza na dohodak, na osnovu koga i plaćaju porez na dobit od notarske djelatnosti, da dostavljaju redovno prijave za PDV iz kojih se takođe mogu prihodi utvrditi, te da notari za svaku svoju uslugu izdaju fiskalne račune, i svi ti podaci su dostupni kod Poreske uprave.
On ističe da će kontaktirati ASK i zatražiti mišljenje da li je dužan da unosi podatak o ukupnim mjesečnim prihodima (i lični dohodak i konačnu dobit), ili samo lični dohodak.
“Ukoliko sam ja do sada unosio pogrešno, nije bilo iz namjere da bilo što prikrivam, već je to bilo i zbog pogrešnog tumačenja upitnika”, naglašava Tomanović.
Bekan, Kašćelan i Dujović nijesu odgovorili na pitanje CIN-CG da li smatraju da bi podaci o prihodu notarskih kancelarija i profitu ostvarenom nakon odbitka troškova trebalo da budu dostupniji javnosti, imajući u vidu da notari obavljaju javnu službu, imaju javna ovlašćenja i učestvuju u pravnim poslovima velike imovinske vrijednosti.
Poreska kontrolisala samo jednog notara
Poreska uprava je CIN-CG-u saopštila da je u periodu od 2024. do 2026. predmet inspekcijskog nadzora bio samo jedan poreski obveznik koji obavlja notarsku djelatnost.
Nijesu odgovorili na pitanje koja kancelarija je kontrolisana, da li su utvrđene nepravilnosti i koje mjere su eventualno izrečene, pozivajući se na poresku tajnu.
Iz PU su potvrdili da notari nijesu izuzeti od fiskalizacije i da notarske usluge moraju biti evidentirane preko fiskalnog naplatnog uređaja. Plaćanje se može izvršiti gotovinski ili uplatom na poslovni račun, ali notari nijesu obavezni da građanima omoguće plaćanje karticom.
Iz PU su naveli da izbor obveznika za kontrolu zasnivaju na više kriterijuma i indikatora rizika, ali nijesu direktno odgovorili da li prijavljene prihode notara upoređuju sa brojem UZZ predmeta i ovjera iz izvještaja Notarske komore.
“U okviru svojih zakonskih nadležnosti kontinuirano koristimo raspoložive podatke iz internih evidencija, kao i podatke dostavljene od strane drugih institucija i subjekata radi unapređenja procesa procjene rizika i planiranja inspekcijskih aktivnosti”, navode iz PU.
Poreska uprava od 2024. do polovine 2026. godine nije podnijela nijednu prijavu protiv notara nekom drugom državnom organu.
Komora tvrdi da nadzor nije formalan
Zapisnici nadzora Notarske komore, koje je CIN-CG dobio slobodnim pristupom informacijama, pokazuju da se kontrole uglavnom odnose na formalno vođenje knjiga, pregled nekoliko izabranih notarskih zapisa i ovjera, kao i provjeru da li su naknade obračunate prema tarifi. Posebno pitanje su takozvani “pogrešni upisi” u notarskim upisnicima. Zapisnici ih bilježe, ali ne objašnjavaju šta tačno znače.
Kod notara iz Podgorice zabilježena su 183 pogrešna upisa u upisniku ovjera i pet pogrešnih upisa u UZZ upisniku. Kod notara iz Ulcinja zapisnik navodi tri pogrešna UZZ upisa i 13 pogrešnih ovjera, a kod notara iz Budve šest pogrešnih UZZ upisa, jedan pogrešan upis u imeniku testamenata i jedan u upisniku radnji koje je sud povjerio notaru.
Iz Notarske komore su naknadno objasnili za CIN-CG da “pogrešan upis” u notarskim upisnicima znači tehničku grešku u ručno vođenim evidencijama. Takav upis se, prema njihovom odgovoru, precrtava crvenom olovkom, a u napomenu se unosi oznaka “pogrešan upis”. Tvrde da to nema uticaja na pravnu valjanost notarskog akta, niti predstavlja rizik po prava stranaka. Ipak, zapisnici nadzora ne pokazuju šta je u konkretnim slučajevima bilo pogrešno, da li se greške ponavljaju kod istih notara i da li su posebno provjeravane.
Notarska komora odbacuje ocjenu da je njen nadzor nad notarima formalan. U odgovoru CIN-CG navode da su formirane četiri komisije za nadzor, da su kontrolisani svi notari i da se predmeti biraju metodom slučajnog uzorka. Tvrde i da nije objektivno moguće kontrolisati svaki notarski akt, pa se provjerava “reprezentativan” broj predmeta. Tokom nadzora, kako navode, ne kontroliše se samo zakonitost akata, već i obračun notarske naknade i ispunjavanje obaveza iz oblasti sprečavanja pranja novca.
Ipak, iz Notarske komore navode da visok obim rada notarske kancelarije sam po sebi nije indikator povećanog rizika. Plan nadzora, tvrde, primjenjuje se jednako prema svim notarima, dok se pojačani ili vanredni nadzor sprovodi tek kada postoje konkretne prijave, indicije ili okolnosti za dodatnu provjeru. Takav stav otvara pitanje da li kancelarije sa hiljadama UZZ predmeta i desetinama hiljada ovjera godišnje treba kontrolisati istim metodom, kao kancelarije sa znatno manjim obimom rada.
Prema podacima Notarske komore, broj pritužbi građana je mali, u odnosu na ukupan broj notarskih radnji. U 2024. godini, kada su notari sačinili 59.288 notarskih zapisa, 382.657 ovjera i završili 6.295 ostavinskih postupaka, Notarska komora je primila svega 35 pritužbi. U 2025. godini, kada je bilo 64.172 notarska zapisa, 431.267 ovjera i 6.740 ostavinskih postupaka, podnijeto je svega 27 pritužbi. Do 1. juna 2026. primljeno je osam pritužbi.
Zanimljivo je da iz Notarske komore taj odnos tumače kao pokazatelj visokog stepena profesionalnog postupanja notara i povjerenja građana u notarsku službu.
Međutim, onlajn anketa CIN-CG-a sprovedena tokom maja i prve polovine juna pokazuje da više od 60 odsto ispitanika ne zna kome može da se žali na rad notara. Zato mali broj pritužbi ne mora nužno značiti i mali broj problema, već može ukazivati i na slabu informisanost građana o mehanizmima zaštite.
Iz Notarske komore ističu i da u nadzorima kontrolišu pravilnu primjenu Notarske tarife, kao i to da li notar uredno izdaje račun za svaku izvršenu uslugu.
Dio anketiranih građana, koji su koristili notarske usluge u prethodne tri godine, tvrdi da za plaćene notarske usluge nije dobilo račun. Poreska uprava je, međutim, saopštila da joj u ovom periodu nijesu dostavljane prijave zbog neizdavanja računa za notarske usluge.
Ministarstvo utvrdilo propuste kod najmanje 13 notara
Ministarstvo pravde je od početka januara 2025. do 28. maja 2026. sprovelo 51 nadzor nad radom notara - 38 tokom 2025. i 13 tokom 2026. godine.
Nadzor se odnosio na zakonitost rada, vođenje notarskih knjiga, primjenu tarife, urednost evidencija, dostavljanje akata drugim organima i postupanje notara u vezi sa obavezama iz sistema sprečavanja pranja novca.
Prema dokumentaciji Ministarstva pravde, konkretni propusti ili upozorenja utvrđeni su kod najmanje 13 notara. Najčešće su se odnosili na nedostavljanje ugovora ili predugovora Finansijsko-obavještajnoj jedinici (FOJ) pri Upravi policije (UP), nejasno evidentiranje načina plaćanja i porijekla gotovog novca, kao i neuredno vođenje pojedinih upisnika.
Iz Ministarstva pravde su CIN-CG-u odgovorili da su, u posljednje dvije godine, na osnovu inicijativa tog Vladinog resora, pokrenuta tri disciplinska postupka protiv notara.
Jedan je odbačen zbog zastare, jer je stranka pritužbu podnijela nakon nastupanja zastarjelosti. U drugom slučaju donijeta je prvostepena odluka kojom je notar oglašen odgovornim i izrečena mu je novčana kazna, ali je postupak po pravnom lijeku još u toku. U trećem slučaju disciplinski tužilac je, na inicijativu Ministarstva pravde, podnio predlog za pokretanje disciplinskog postupka, jer notar nije postupio po nalogu pravosudne inspekcije. I taj postupak je u toku.
Iz Ministarstva pravde su naveli i da je u 2026. tokom redovnog nadzora uočilo nepravilnosti kod dva notara, od kojih je zatraženo izjašnjenje.
Disciplinski spisi bez imena notara
Disciplinski spisi, u koje je CIN-CG imao uvid, pokazuju da se pritužbe protiv notara ne odnose samo na administrativne propuste, već i na pitanja koja mogu imati direktne posljedice po imovinu građana - promet nepokretnosti, upis prava svojine, komunikaciju sa strankama, postupanje po nalozima Ministarstva i obaveze prema FOJ-u.
U jednom predmetu disciplinski tužilac je tražio pokretanje postupka protiv jedne notarke iz Bara jer, prema navodima zahtjeva, nakon sačinjavanja ugovora o prodaji 2020. godine nije blagovremeno podnijela zahtjev Upravi za nekretnine za upis prava svojine, već je to učinjeno tek 2025. godine. Kasnije je drugostepena disciplinska komisija obustavila postupak, zbog zastarjelosti pokretanja disciplinskog postupka.
U drugom predmetu prvostepeno rješenje utvrdilo je odgovornost notarke i izreklo novčanu kaznu od 3 435 eura, ali je drugostepeno rješenje usvojilo njen prigovor, preinačilo prvostepenu odluku i oslobodilo je odgovornosti.
Notarska komora je CIN-CG omogućila uvid u disciplinske spise, ali je iz dokumenata izbrisala imena notara, pozivajući se na zaštitu ličnih podataka. Takva anonimizacija je sporna, jer se postupci ne odnose na privatni život notara, već na njihovo postupanje u vršenju javne službe. Bez imena notara, javnost ne može da zna da li se pritužbe ponavljaju protiv istih osoba, da li Notarska komora jednako postupa prema svim notarima i da li disciplinski sistem zaista funkcioniše.
Zelenaštvo i notarski ugovori
U predmetima za zelenaštvo od 2020. godine, CIN-CG je, među malim brojem javno dostupnih presuda za ovo krivično djelo na sajtu podgoričkog Osnovnog suda, pronašao najmanje dva slučaja u kojima se uz utvrđeni zelenaški odnos pojavljuje i ugovor o prodaji nepokretnosti sačinjen kod notara.
U tim presudama se ne ocjenjuje postupanje notara, niti se utvrđuje njihova odgovornost. Ipak, takvi predmeti otvaraju pitanje da li je notar mogao ili morao da prepozna okolnosti koje mogu ukazivati na očiglednu nesrazmjeru, nuždu ili iskorišćavanje teškog položaja jedne strane.
Ministarstvo pravde je, u odgovoru CIN-CG-u, navelo da ne raspolaže podacima o broju sudskih presuda kojima su poništeni ugovori koji su prethodno bili notarski obrađeni, jer sudovi nemaju obavezu da dostavljaju takve odluke.
Iz Notarske komore takođe ne vode evidenciju o slučajevima u kojima notari odbiju da sačine, potvrde ili ovjere pravni posao zbog nezakonitosti, sumnje na pranje novca, nejasnog porijekla novca ili očigledne štetnosti ugovora.
Obje institucije podsjećaju da je notar dužan da odbije pravni posao koji je suprotan zakonu, prinudnim propisima, javnom poretku ili dobrim običajima.
Građani: Skupo, nejasno, bez povjerenja
CIN-CG je za potrebe istraživanja sproveo onlajn anketu među građanima koji su koristili notarske usluge u posljednje tri godine. Rezultati pokazuju da se nezadovoljstvo ne odnosi samo na visinu tarifa, već i na način plaćanja, izdavanje računa i povjerenje u sistem kontrole.
Od 677 ispitanika koji su odgovorili na pitanje da li su dobili račun za plaćenu notarsku uslugu, svaki sedmi je kazao da nije. Od 679 ispitanika koji su odgovorili na pitanje da li im je bilo omogućeno plaćanje karticom ili preko računa, 140 je odgovorilo da je moralo da plati kešom, a od njih 140, čak 51 je kazalo i da nije dobilo račun. Dakle, 36 odsto onih koji su platili gotovinom nijesu dobili fiskalni račun od notara.
Poređenja radi, među ispitanicima kojima je bilo omogućeno bezgotovinsko plaćanje, samo 2,8 odsto kaže da nije dobilo račun.
Većina ispitanika notarske usluge doživljava kao skupe: oko 63 odsto cijenu ocjenjuje kao visoku ili previsoku, dok oko 64 odsto navodi da im je trošak bio veliko ili djelimično finansijsko opterećenje. 38 odsto ispitanika kazalo je da je odustalo od nekog pravnog posla ili postupka zbog troškova notara ili je o tome razmišljalo.
Više od 60 odsto ne zna kome može da se žali na rad notara, a 73,5 odsto smatra da izbor notara treba da bude transparentniji.
Policija: Nekretnine visok rizik, podaci tajni
Iz Finansijsko-obavještajne jedinice (FOJ) pri Upravi policije (UP) nijesu dostavili podatke o tome koliko su notari u 2024, 2025. i 2026. godini dostavili obavještenja ili podataka, pozivajući se na zakonska ograničenja.
Naveli su, međutim, da je nadzor nad notarima u dijelu ispunjavanja obaveza iz oblasti sprečavanja pranja novca u nadležnosti Ministarstva pravde. To uključuje i obavezu dostavljanja ugovora o prodaji čija vrijednost prelazi 15 hiljada eura.
Istovremeno, iz FOJ-a potvrđuju da je sektor nekretnina oblast visokog rizika od pranja novca.
Upravo zbog toga je važno pitanje da li nadzor Ministarstva pravde i Notarske komore zaista provjerava svaki ugovor koji prelazi zakonski prag ili se ta obaveza kontroliše samo na osnovu ograničenog uzorka.
Izbor notara bez rang-liste
Ministarstvo pravde je u odgovoru CIN-CG navelo da ministar donosi odluku o imenovanju notara nakon sprovedenog konkursa i pribavljenog mišljenja Notarske komore. Prilikom odlučivanja cijene se zakonski uslovi, stručnost, profesionalno iskustvo i motivacija kandidata.
U praksi se sprovodi i intervju, ali on nije zakonska obaveza.
Iz Ministarstva pravde ističu da Zakonom o notarima nije propisana obaveza formiranja rang-listi, bodovanja kandidata, niti vođenja posebnih zapisnika komisija u postupku imenovanja notara. To znači da javnost nema uvid u jasnu bodovnu razliku između kandidata, niti detaljno obrazloženje zašto je izabran baš određeni kandidat.
Pogledajte još:
Preuzmi aplikaciju i prati vijesti
PRATITE NAS NA
