Zemljište je stanara, dok se investitor ne žali: Etažni vlasnici u Siti kvartu i „Zetagradnja–Čelebić“ u sporu

Bilo koji vlasnik nekretnine u stambenoj zgradi može da inicira upis prava zajedničke svojine u katastarsku evidenciju i za to ne mora da ima saglasnost svih. To su “Vijestima” kazali iz Ministarstva prostornog planiranja i Uprave za nekretnine. U praksi, međutim, to nekad nije slučaj i događalo se da su nadležni resor i Uprava to pravo odbili, uz obrazloženje da za takav zahtjev saglasnost nisu dali svi stanari.

Na takvu praksu ukazali su etažni vlasnici nekretnina investitora “Zetagradnja - Čelebić”, u naselju Siti kvart, u Podgorici.

Po zahtjevu šest upravnika stambenih zgrada, Uprave za nekretnine - Područna jedinica Podgorica, u julu prošle godine dozvolila je upis prava zajedničke nedjeljive svojine etažnih vlasnika za katastarsku parcelu 1514/11, KO Podgorica I. Investitor “Zetagradnja - Čelebić” iz Podgorice izjavio je žalbu, koju je resor prostornog planiranja u martu ove godine i uvažio, poništeno je prvostepeno rješenje i predmet vraćen na ponovno odlučivanje.

U rješenju Ministarstva, pozivaju se i na presudu Ustavnog suda iz maja 2020. godine, te navode da se “ne može utvrditi da li je upravnik stambene zgrade imao ovlašćenje od svih vlasnika na posebnim i zajedničkim djelovima stambene zgrade da bi u upravnom postupku istupao kao ovlašćeno lice”.

Uprava za nekretnine je, u ponovnom postupku, u aprilu donijela novo rješenje kojim je zahtjev etažnih vlasnika za upis u list nepokretnosti odbijen kao neosnovan. Njihov pravni zastupnik, advokat Milorad Čvorović je početkom maja uložio žalbu i taj postupak je u toku.

Iz kompanije “Zetagradnja - Čelebić” nisu odgovorili na pitanja redakcije.

Presedan za etažne vlasnike širom države

Čvorović kaže da bi prihvatanje takvog tumačenja - da za upis prava zajedničke svojine treba privabaviti saglasnost svih stanara, značilo da ostvarivanje prava koje postoji u samom zakonu, zavisi od pribavljanja nekad stotina ili hiljada pojedinačnih saglasnosti:

“Što bi to pravo učinilo faktički neostvarivim”, poručio je on.

“Ako pravo zajedničke nedjeljive svojine na zemljištu nastaje neposredno po sili zakona u korist svih etažnih vlasnika, teško je prihvatiti da njegovo evidentiranje zavisi od prethodne saglasnosti svakog pojedinačnog etažnog vlasnika”, kazao je Čvorović “Vijestima”.

Takvo tumačenje, dodaje on, značilo bi da etažni vlasnik ne može zahtijevati upis prava koje mu zakon već priznaje, niti ovlastiti drugo lice da to učini u njegovo ime, dok ne pribavi saglasnost svih ostalih etažnih vlasnika.

“Lice koje je, primjera radi, 2016. kupilo stan u jednoj od predmetnih zgrada, tom kupovinom je steklo i pravo zajedničke nedjeljive svojine na zemljištu koje služi toj zgradi. Prema tumačenju koje su primijenili nadležni organi, to lice danas ne može ostvariti upis prava koje mu po zakonu pripada, sve dok ne pribavi pisanu saglasnost svakog od preostalih etažnih vlasnika u svih dvanaest zgrada koliko ih ima na urbanističkoj parceli UP5 ‘Radoje Dakić’, što u konkretnom slučaju iznosi više od 1.000 lica”, pojašnjava Čvorović.

Dodaje i da je “indikativno na koji način je primijenjena presuda Upravnog suda U.br.4666/18, na koju se pozivaju i prvostepeni i drugostepeni organ”.

“Uvidom u tu presudu utvrđuje se da se ona uopšte nije ticala upisa prava zajedničke nedjeljive svojine etažnih vlasnika na zemljištu, već brisanja zabilježbe stečajnog postupka sa nepokretnosti u Cetinju. Upravni sud u njoj nije meritorno odlučio o pitanju ovlašćenja upravnika. Rješenje je poništio isključivo zato što tuženi organ nije dostavio spise predmeta, konstatujući tek da se ‘ne može utvrditi’ da li je upravnik imao ovlašćenje od svih vlasnika na posebnim i zajedničkim djelovima stambene zgrade da bi u upravnom postupku istupao kao ovlašćeno lice”, kazao je on, dodajući da je u konkretnom predmetu u pitanju procesna napomena, a ne pravno pravilo primjenjivo na postupak upisa zajedničke nedjeljive svojine etažnih vlasnika.

“Primjena te konstatacije kao presedana u potpuno drugačijoj pravnoj stvari nema osnova”, rekao je on.

Prema mišljenju Čvorovića, ukoliko bi organi prihvatili da se evidentiranje prava koje postoji po sili zakona uslovi saglasnošću svih etažnih vlasnika, to bi u praksi značilo da pravo zajedničke nedjeljive svojine etažnih vlasnika na zemljištu, iako zakonom zagarantovano, ostaje neostvarivo u svakom kompleksu sa većim brojem vlasnika.

“Investitori bi mogli trajno zadržati formalnu kontrolu nad zemljištem koje su odavno prodali kroz cijenu stanova. Stoga ishod ovog predmeta može predstavljati presedan od značaja za pravnu sigurnost etažnih vlasnika širom Crne Gore”, rekao je on.

Pravo ne zavisi od pojedinačne saglasnosti

Odgovori koje su “Vijestima” dostavili iz Ministarstva prostornog planiranja i Uprave za nekretnine, ukazuju da nadležni i Čvorović propise tumače jednako. I iz resora Slavena Radunovića i iz Uprave, potvrđuju da zakon propisuje da upis zajedničkih prava u katastar nepokretnosti može da zahtjeva bilo koji od zajedničara (zajedničkih vlasnika), u korist svih.

Pitanja prava etažnih vlasnika na zemljištu uređuju se Zakonom o svojinsko-pravnim odnosima. Članom 171 Zakona propisano je da na urbanističkoj parceli na kojoj je izgrađena stambena zgrada vlasnici posebnih djelova zgrade imaju zajedničku nedjeljivu svojinu.

“To pravo predstavlja zakonsku posljedicu uspostavljanja etažne svojine na zgradi i vezano je za pravo svojine na posebnim djelovima zgrade. Istovremeno, član 161 istog zakona određuje da su sa pravom svojine na posebnom dijelu zgrade nedjeljivo povezana određena prava na zajedničkim djelovima zgrade i zemljištu na kojem je zgrada podignuta, dok član 173 propisuje da su ta prava nedjeljivo povezana sa pravom svojine na posebnom dijelu zgrade”, pojašnjavaju iz Ministarstva.

Pravo zajedničke svojine etažnih vlasnika na zemljištu, dodaju, nastaje neposredno na osnovu zakona i nije uslovljeno zaključivanjem posebnog pravnog posla između etažnih vlasnika niti pribavljanjem njihove saglasnosti radi samog nastanka prava.

“Pravo zajedničke svojine etažnih vlasnika na zemljištu nastaje neposredno na osnovu zakona, te nije uslovljeno zaključivanjem posebnog pravnog posla između etažnih vlasnika niti pribavljanjem njihove saglasnosti radi samog nastanka prava”, kazali su iz resora prostornog planiranja.

Upis prava zajedničke svojine u katastar nepokretnosti, dodaju, vrši se u skladu sa propisima kojima se uređuje državni premjer i katastar nepokretnosti:

“Upis se vrši u skladu sa čl. 77 Zakona o državnom premjeru i katastru nepokretnosti, na ime svih zajedničkih vlasnika, uz označenje da se radi o zajedničkoj svojini na osnovu odgovarajuće dokumentacije kojom se dokazuje postojanje zakonom propisanih uslova za upis. Članom 114 navedenog zakona propisano je da upis zajedničkih prava u katastar nepokretnosti može zahtjevati bilo koji od zajedničara (zajedničkih vlasnika), u korist svih”.

Na pitanje o praksi kada su u pitanju urbanističke parcele na kojima je izgrađeno više stambenih zgrada sa velikim brojem etažnih vlasnika, kazali su da bi tumačenje prema kojem bi za evidentiranje zakonom ustanovljenog prava bila neophodna saglasnost svih vlasnika posebnih djelova “dovelo do značajnih poteškoća u ostvarivanju prava koja su zakonom priznata svim etažnim vlasnicima”.

“Stoga se postojanje ili nepostojanje pojedinačne saglasnosti ne može posmatrati kao okolnost od koje zavisi samo postojanje prava koje proizlazi neposredno iz zakona”, navode iz Ministarstva.

Na isto su ukazali i iz Uprave za nekretnine.

“Uprava za nekretnine u postupku upisa zajedničke nedjeljive svojine postupa u skladu sa osnovom upisa, a to je zakon kojim je definisan upis prava na urbanističkim parcelama... Kada je u pitanju podnosilac zahtjeva, odnosno njegov legitimitet kao stranke u postupku, organ uprave primjenjuje i odredbu člana 114 Zakona o državnom premjeru i katastru nepokretnosti, kojom je propisano da upis zajedničkih prava može zahtijevati bilo koji od zajedničara u korist svih”, navode.

Iz Uprave za nekretnine poručili su i da bi pitanja vezana za vlasništvo na urbanističkim parcelama trebalo prvenstveno da riješi investitor:

“Koji je u obavezi da uz zahtjev za upis stambeno-poslovne zgrade priloži odgovarajuću plansku dokumentaciju koja sadrži i granice zemljišta urbanističke parcele na kojoj je zgrada izgrađena. Na taj način stvorili bi se uslovi za upis zajedničke nedjeljive svojine, koja bi u daljem postupku bila prenesena na skupštinu etažnih vlasnika, čime bi bila ispoštovana zakonska obaveza i obezbijeđena pravna sigurnost svih učesnika u postupku.”