Rizična je gradnja od prodaje apartmana

Privatizacija hotelsko-turističke grupe “Budvanska rivijera” je strateški opravdana i razvojno nužna jer njeni ključni hotelski proizvodi uprkos značajnom investicionom ciklusu u prethodnom periodu zastarijevaju, ne odgovaraju očekivanjima savremenog gosta i izloženi su snažnoj konkurenciji brendiranih proizvoda. Međutim, koncept koji je predložila “MK grupa” sadrži slabosti jer je potcijenjena i netačno iskazana investicija, poslovni plan razvoja je bez jasne metodologije, nerealna je ambicija cjelogodišnjeg poslovanja, dok model finansiranja treba revidirati jer se zasnivana na eksternom dugu (kredit) pri čemu bi se on otplaćivao u najvećoj meri od prodaje apartmana.

Ovo je ocjena zagrebačke konsultantske kompanija “Horwath & Horwath” koja je dostavila Vladinom Savjetu za privatizaciju i kapitalne projekte, pravnu analizu plana privatizacije i restrukturiranja “Budvanska rivijera” koji je predstavila “MK grupa” lani u septembru.

“U suštini predloženi model podrazumijeva da se investicija inicijalno finansira zaduživanjem, dok se planirani priliv od prodaje apartmana i operacija hotela koriste kao dominantan izvor za servisiranje duga. Ako bi došlo do usporavanja prodaje, korekcije cijena, slabije potražnje ili nepovoljnog ciklusa na tržištu nekretnina, projekat bi se suočio sa značajnim rizikom nelikvidnosti i refinansiranja. Poseban izazov predstavlja i nivo finansijske poluge. Finansiranje pretežno putem duga bez jasno definisanog i značajnog kapitalnog učešća investitora povećava ukupni finansijski rizik projekta, smanjuje fleksibilnost u upravljanju fazama razvoja i može negativno uticati na kreditne uslove. U takvoj strukturi, čak i manja odstupanja od planiranih prodajnih dinamika mogu imati disproporcionalno snažan efekat na stabilnost finansijskog modela”, stav je konsultanta.

“Vijesti” imaju uvid u tu dokumentaciju koja sadrži zaključke i preporuke.

Savjet je ovu pravnu analizu naručio nakon što je plan za HG “Budvanska rivijera” krajem septembra prošle godine predložila “MK grupe”, koja posjeduje 33,58 odsto akcija, i to kroz dva modela.

Prva opcija je da Vlada i manjinski akcionari zajednički investiraju u državnu kompaniju. Drugi model predviđa formiranje dvije kompanije - jedne u kojoj bi državi pripali hoteli “Palas”, “Castellastva”, “Kristal Palas”i “Mogren”, bez udjela MK grupe, i druge u kojoj bi MK grupa bila većinski, a država manjinski akcionar, s vlasništvom nad turističkim naseljem “Slovenska plaža” i hotelom “Aleksandar”. Kroz ovu ideju na prostoru sadašnjeg turističkog naselja “Slovenska plaža” predviđena je gradnja novog hotelskog kompleksa sa kongresnim centrom i velikom garažom, uz značajan udio zelenih površina, kroz koncept otvorenog grada. Idejno rješenje “MK grupe” procijenjeno je na 700 miliona eura, a radila ga je renomirana arhitektonska kuća “Make Architects”, sa sjedištem u Londonu i kancelarijama u Šangaju i Hongkongu.

Odstupanje investicije od 31 milion eura

“Uzimajući u obzir da” Budvanska rivijera” raspolaže izuzetno vrijednim lokacijskim i prostornim resursima, ali da u postojećem obliku ne ostvaruje puni tržišni i finansijski potencijal, te da se ključni hotelski proizvodi nalaze u opadajućoj fazi životnog ciklusa, zaključujemo da je privatizacija razvojno opravdana i strateški racionalna. Zadržavanje statusa kvo dugoročno vodi ka postepenoj eroziji konkurentnosti, rastu troškova održavanja i pritisku na profitabilnost, pri čemu bi obnova u postojećim gabaritima nosila visok investicioni rizik uz neizvjestan povrat u odnosu na savremenu konkurenciju”, finalna je preporuka hrvatske kompanije.

Dalje se ukazuje da je razvojna vizija MK Grupe zasnovana na konceptu resorta mješovite namjene u načelu usklađena s tržišnim trendovima i može predstavljati kvalitetan okvir za transformaciju lokacije, ali predlog u sadašnjem obliku sadrži ključne manjkavosti.

“Investicija je potcijenjena i djelimično netačno iskazana (uključujući značajno odstupanje procijenjeno na oko 31 milion eura, poslovni plan nije potkrijepljen jasnom metodologijom i operativnim pretpostavkama, model finansiranja je visokorizičan jer se dominantno oslanja na dug, a ambicija cjelogodišnjeg poslovanja nije uvjerljivo podržana programom sadržaja i faznošću razvoja”, piše u finalnim preporukama Savjetu za privatizaciju.

Ugraditi instrumente zaštite državnog interesa

Preporučuje se Vladi da nastavi proces privatizacije uz uslovnu podršku predloženom konceptu, ali isključivo uz striktno definisane korekcije i zaštitne mehanizme - verifikaciju i reviziju ukupne investicione vrijednosti, obavezno minimalno kapitalno učešće investitora, dostavu revidiranog poslovnog plana s transparentnom metodologijom, kao i jasno definisan fazni plan razvoja s rokovima i mjerljivim obavezama.

“Uz to, nužno je ugraditi instrumente zaštite državnog interesa (bankarske garancije, investicione obaveze po fazama, klauzule raskida i nezavisni monitoring realizacije), kako bi se osiguralo da privatizacija rezultira stvarnom transformacijom portfelja i dugoročnim razvojnim benefitima, a ne povećanim projektnim i fiskalnim rizikom za državu”, piše u finalnim preporukama.

Prvi izvještaj hrvatske kompanije dostravljen je 19. novembra prošle godine, na koji je tražena dopunjena studija.

Preporuka Savjetu je, kako se ističe, da je “privatizacija strateški opravdana i razvojno nužna”.

“Analiza postojećeg portfelja nedvosmisleno pokazuje da se ključni hotelski proizvodi “Budvanske rivijere” nalaze u opadajućoj fazi životnog ciklusa. lako je u prethodnim godinama realizovan značajan investicioni ciklus, dominantni dio portfelja fizički i funkcionalno zastarijeva, ne odgovara očekivanjima savremenog gosta, izložen je snažnoj konkurenciji novijih, konceptualno integrisanih i brendiranih projekata, generiše relativno nisku maržu u odnosu na industrijske standarde. Operativni rezultati, iako pozitivni, ukazuju na ograničen potencijal daljeg rasta bez strukturne transformacije proizvoda. Dalje održavanje postojećeg modela poslovanja zahtijevalo bi značajna kapitalna ulaganja uz upitan povrat, naročito ako bi se modernizacija sprovodila unutar postojećih gabarita i koncepta”, navodi se u dopunjenoj studiji.

Ističe se da cjelovita obnova turističkog naselja “Slovenska plaža” i hotela “Aleksandar” u postojećim gabaritima podrazumijevala bi visoke infrastrukturne zahvate (vlaga, instalacije, fasade, odvodnja), restrukturiranje velikog broja malih i fragmentiranih smještajnih jedinica, redefinisanje koncepta otvorenog naselja, razvoj novih sadržaja koji danas nedostaju.

“Međutim, čak i uz značajna ulaganja, ostaje pitanje da li bi takav proizvod mogao dostići nivo diferencijacije i cjenovne konkurentnosti u odnosu na savremene resort projekte sa četiri i pet zvjezdica u regionu. Drugim riječima, rizik da se ulože značajna sredstva, bez proporcionalnog rasta vrijednosti i profitabilnosti je visok. U tom kontekstu, privatizacija predstavlja razvojno racionalno rješenje, jer upitan je interes države za preuzimanje visokog investicionog rizika, navodi se u studiji u kojoj se dodaje da se konkurentsko okruženje u Budvi širi i ubrzano prelazi na savremene” mixed-use” koncepte višeg standarda.

Slabosti modela MK grupe

Kako se ističe, predloženi model MK grupe zasnovan na konceptu resorta mješovite namjene (mixed-use resort) u načelu je usklađen sa savremenim trendovima razvoja većih projekata u mediteranskim destinacijama koje imaju snažnu polugu da transformišu destinacije, potrebom za diverzifikacijom prihoda, integracijom hotelskog i rezidencijalnog segmenta, povećanjem tržišne vrijednosti lokacije kroz fazni razvoj.

“Takav model ima potencijal da podigne kvalitativni nivo destinacije, da generiše dodatne izvore finansiranja kroz rezidencijalnu komponentu, da omogući repozicioniranje “Slovenske plaža” i hotela “Aleksandar” u viši tržišni segment. Sa strateškog aspekta, koncept je razvojno prihvatljiv i u skladu sa dugoročnim interesom destinacije”, navode iz konsultantske kuće. Međutim, ključne slabosti predloga MK grupe je da dostavljeni poslovni i investicioni model sadrži ozbiljne nedostatke.

“Potcijenjena je i netačno iskazana investicija. Analiza pokazuje da je ukupna investiciona vrijednost potcijenjena, djelimično metodološki neusklađena, sa utvrđenom razlikom od približno 31 milion eura u odnosu na realno procijenjeni obima. Ovakvo odstupanje predstavlja ozbiljan rizik realizacije projekta i dovodi u pitanje pouzdanost ukupnog finansijskog modela. Poslovni plan je bez jasne metodologije. Uočeni su sljedeći nedostaci: nedostatak transparentne metodologije projekcija, izostanak detaljnih operativnih pretpostavki (ADR, okupiranost, sezonalnost, segmentacija), nejasna je dinamika ramp-up perioda, neusklađenost prihoda sa tržišnim benchmarkovima. Projekcije prihoda su u određenim segmentima potcijenjene, ali bez jasnog metodološkog oslonca, što dodatno otežava evaluaciju. Bez operativne razrade, poslovni plan ne omogućava kvalitetnu procjenu - održivosti novčanog toka, sposobnosti servisiranja duga, dugoročne profitabilnosti projekta”, piše u studiji.

Model finansiranja je, kako se naglašava, potrebno revidirati.

“Predloženi model finansiranja zasniva se gotovo u potpunosti na eksternom dugu uz pretpostavku da će se dug servisirati iz novčanog toka generisanog dominantno prodajom apartmana i operacija hotelskih objekata. Takva struktura nosi više sistemskih rizika: zavisnost od dinamike i uspjeha prodaje rezidencijalne komponente, izloženost tržišnim ciklusima nekretnina, rizik nelikvidnosti u slučaju kašnjenja prodaje, povećana financijska poluga bez adekvatnog sopstvenog kapitalnog učešća. U sadašnjem obliku, finansijska konstrukcija se može ocijeniti kao visokorizična. Nerealna je ambicija cjelogodišnjeg poslovanja. Vizija cjelogodišnjosti nije potkrijepljena jasnim programom sadržaja koji imaju mogućnost generiranja cjelogodišnje potražnje, razrađena kroz fazni plan razvoja, jači generatori potražnje aktivirani u zadnjim fazama projekta, potkrijepljena tržišnim dokazima o realnoj potražnji van sezone. Bez snažne infrastrukture propratnih sadržaja koji imaju snagu produženja i/ili održavanje cjelogodišnje potražnje, cjelogodišnje poslovanje ostaje deklarativna ambicija”, naglašava se u studiji.

Umjesto “Slovenske plaže” resort mješovite namjene

Inicijativa MK grupe, kako se navodi u dokumentu predviđa transformaciju postojeće lokacije u resort mješovite namjene s ciljem repozicioniranja Budve iz izrazito sezonalne destinacije u cjelogodišnje aktivan urbani turistički centar.

“Takav pristup je načelno usklađen sa strateškim dokumentima razvoja grada, koji afirmišu Budvu kao urbani centar zasnovan na sinergiji turizma, kulture, poslovnih sadržaja i kvalitetnog javnog prostora. Koncept izgradnje dva hotela visoke kategorije (5*), apartmanskih jednica od kojih je veliki udio brendiranih, MICE centra(prostor ili kompleks namijenjen za poslovna i organizovana okupljanja) i F&B (hrana i piće) retail sadržaja, uz naglasak na arhitektonski kvalitet, javne prostore i integraciju u urbano tkivo, korespondira sa ambicijom privlačenja gostiju više platežne moći i podizanja ukupnog standarda destinacije. Međutim, detaljnija analiza odnosa između programskog miksa, konfiguracije smještajnih oblika, ciljanih hotelskih brendova i centralnog generatora potražnje ukazuje na određene konceptualne izazove”, navodi se u dokumentu.

U inicijativi se kao referentni brendovi navode međunarodni luxury lanci koji su tržišno prepoznati i čiji poslovni model je primarno usmjeren na duže boravke, wellness i luksuzna porodična putovanja, dok im je kongresni i masovniji poslovni segment u pravilu sekundaran, pa samim tim i teško primjenjiv u predloženom projektu.

“Istovremeno, MICE/multievent centar je pozicioniran kao ključni “anchor” projekta i glavni generator cjelogodišnje potražnje. U međunarodnoj praksi, uspješno pozicioniranje MICE destinacija podrazumijeva hotelsku infrastrukturu koja je operativno i funkcionalno prilagođena potrebama kongresnih gostiju: visok udio standardnih soba pogodnih za single-use, efikasne procese prijema i odjave, snažnu logističku podršku, direktnu povezanost sa kongresnim prostorima i fokus na poslovnu infrastrukturu. U tom kontekstu, luxury brendovi ne predstavljaju nužno optimalnu podršku MICE segmentu, jer struktura njihovih smještajnih jedinica, organizacija prostora i ciljni profil gostiju nisu primarno usklađeni sa potrebama kongresnog tržišta”, ističe se u dopunjenoj studiji.

Savjet sakuplja dodatne analize od državnih institucija

Savjeta za privatizaciju i kapitalne projekte je prošlog mjeseca nako sjednice na kojoj je predstavljena analiza hrvatskog konsultanta saopštio da će inicijativom za restrukturiranje “Budvanske rivijere” zavisiti od dodatnih stručnih analiza i konsultacija sa nadležnim institucijama i lokalnom samoupravom.

Ocijenjeno je da zadržavanje “statusa kvo” vodi postepenom gubitku konkurentnosti na tržištu, što “nedvosmisleno zahtijeva pronalaženje modela dugoročnog investicionog ulaganja kako bi se potencijal ovog turističkog kompleksa ostvario u punoj mjeri”.

“Uvažavajući značaj turizma za Crnu Goru i neophodnost modernizacije ključnih turističkih kapaciteta, Vlada će, uzimajući u obzir stručne analize i interese lokalne zajednice, odlučiti o potencijalnom aranžmanu, koji će morati ispuniti sve ekonomske i ekološke standarde, uz poštovanje interesa akcionara, zaposlenih i svih stanovnika Budve i Crne Gore”, saopštio je tada Savjet.

“Vijesti” čekaju odgovor od Savjeta za privatizaciju do kada planiraju da sakupe dodatne analize od nadležnih institucija i kada bi mogla biti donesena odluka o potencijalnom aranžmanu.

Gradili bi “kongresne apartmane”

Hrvatski konsultant navodi da dodatni aspekt predstavlja dominantan udio brendiranih turističkih apartmana u ukupnoj strukturi kapaciteta.

“Iako apartmanski proizvod ima jasnu tržišnu logiku, u “leisure segmentu” i dužim boravcima, on nije standardan ni preferirani oblik smještaja za MICE goste, koji zbog kratkog trajanja boravka, poslovnog protokola i organizovanog grupnog smještaja u pravilu preferiraju hotelske sobe sa punom uslugom i visokom operativnom efikasnošću. Uvođenje kategorije tzv.”, kongresnih apartmana” predstavlja dodatni konceptualni element, ali takav proizvod nije široko prepoznat kao standardizovan model u medunarodnoj MICE praksi, što može ograničiti njegovu tržišnu prihvaćenost. Posljedično, postoji rizik da hotelsko-apartmanska struktura ne bude u potpunosti usklađena sa ambicijom da MICE segment bude glavni nosilac cjelogodišnjeg poslovanja”, naglašava se u dokumentu.

U takvom scenariju, kako se ističe luksuzni hoteli i apartmani mogli bi ostvarivati optimalne rezultate u ljetnoj sezoni i leisure segmentu, dok bi kongresni i poslovni segment kao ključni element produženja sezone ostao nedovoljno podržan adekvatnim tipom i volumenom smještaja.

“Zaključno, iako je razvojni koncept u svojoj prostornoj i urbanističkoj ambiciji primjeren lokaciji i dugoročnoj transformaciji Budve, dodatna konceptualna uskladenost između MICE funkcije, odabranih hotelskih brendova i strukture smještajnih kapaciteta predstavlja važan preduslov za ostvarenje punog potencijala cjelogodišnjeg poslovanja i stabilnog tržišnog pozicioniranja”, navodi se u dokumentu.