Bespravna gradnja ostaje jedan od najozbiljnijih izazova urbanog razvoja u Crnoj Gori, gdje, prema procjenama, čak trećina stambenog fonda čine nelegalno izgrađeni objekti, što ukazuje na dugogodišnje slabosti u planiranju prostora i sprovođenju zakona. Zbog toga je neophodno ubrzati proces legalizacije i paralelno sistemski urediti neformalna naselja kroz pojednostavljene procedure i integrisano unapređenje infrastrukture i uslova života.
Ponuda socijalnih i povoljnih stanova u Crnoj Gori veoma mala, čini svega 0,6% ukupnog broja stanova, dok postojeći programi, iako uz pomoć države, uglavnom guraju građane ka kupovini stanova, umjesto da ponude pristupačan najam, zbog čega je mnogima sve teže da riješe stambeno pitanje.
Ovo su neki od zaključaka iz dokumenta “Profil države Crne Gore u oblasti urbanog razvoja, stanovanja i upravljanja zemljištem” koji je uradila Ekonomska komisija za Evropu (UNECE) koja je dio Ujedinjenih Nacija (UN).
Profili država u oblasti urbanog razvoja, stanovanja i upravljanju zemljištem osmišljeni su kako bi pomogli vladama da poboljšaju učinke javnih politika u sektoru stanovanja, urbanog razvoja i upravljanja zemljištem, kao i da promovišu održivi razvoj. Profil države Crne Gore u oblasti urbanog razvoja, stanovanja i upravljanja zemljištem izrađen je kao odgovor na zahtjev Vlade, upućen posredstvom Ministarstva prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine.
Pritisak na Kotor i lokalitete kulturne baštine
U dokumentu je konstatovano da se Crna Gora ubrzano transformisala u pogledu naseljskih i teritorijalnih struktura, pod uticajem ekonomskog restrukturiranja, demografskih promjena i široko rasprostranjene bespravne gradnje.
“Iako je ukupan broj stanovnika približno stabilan još od 1990-ih, Crna Gora je među zemljama koje se najbrže urbanizuju u Evropi, prvenstveno zbog migracija stanovništva iz ruralnih područja u urbane centre, naročito u južnom dijelu zemlje. Dok su primorski region i Podgorica postali žarišta brzog rasta i ulaganja u nekretnine, sjeverni region i ruralna područja suočavaju se sa depopulacijom i slabijim ekonomskim učincima. Struktura naseljenosti u Crnoj Gori i dalje je vrlo defragmentisana, uz mali broj gradova sa više od 20.000 stanovnika. Podgorica ima preko četvrtine ukupnog stanovništva, ali i dalje ne dostiže razmjere velikih urbanih aglomeracija evidentnih u drugim djelovima UNECE regiona”, ocijenjeno je u dokumentu.
Visina prosječne mjesečne neto zarade ne omogućava priuštivo stanovanje po tržišnim uslovima bez značajnijih subvencija, posebno u Podgorici i primorskim opštinama, gdje turizam i investicije dodatno povećavaju tražnju”, navodi se u dokumentu
Istaknuto je da je sve je veća zabrinutost zbog rastućih pritisaka na Kotor i druge zaštićene lokalitete kulturne baštine, kao i na ekološki značajna područja, gdje je integritet kulturnih i prirodnih vrijednosti ugrožen turističkim razvojem, velikim građevinskim poduhvatima i neadekvatnim okvirima upravljanja zemljištem.
Konstatovano ja da je Vlada sprovela i inicijative za jačanje regionalnog razvoja i ublažavanje regionalnih dispariteta, uključujući fiskalnu podršku opštinama (preko Egalizacionog fonda) i sektorske programe usmjerene na jačanje konkurentnosti privrede, podsticanje investicija, preduzetništvo, poljoprivredu i turizam. Realizovana su značajna ulaganja u razvoj nacionalne i regionalne putne infrastrukture, što je od suštinskog značaja za poboljšanje unutrašnje povezanosti.
“Ove inicijative su dale određene rezultate, ali ključni problemi koje su nastojale da riješe i dalje postoje, uključujući prostorne nejednakosti. Da bi se ostvario uravnotežen teritorijalni razvoj predviđen Prostornim planom Crne Gore i pratećim strategijama, potrebno je osmisliti integrisaniji, na lokalni kontekst usmjeren i planovima vođen pristup lokalnoj regeneraciji opština i naselja. To podrazumijeva paralelno ulaganje u društvenu i fizičku infrastrukturu, kao i sprovođenje socijalnih, fiskalnih i sektorskih programa. Kapaciteti opština su trenutno ograničeni, uz većinu lokalnih godišnjih budžeta ispod 1.000 eura po stanovniku, što ograničava ulaganja u lokalnu infrastrukturu i usluge”, ukazuje UNECE.
Dalje se navodi da među dugoročnim izazovima preovladava široko rasprostranjena bespravna gradnja i veliki udio bespravno izgrađenih objekata na koje, prema procjenama, otpada čak trećina stambenog fonda.
“Pojam “budvanizacija” koristi se za opis nekontrolisane gradnje u atraktivnim područjima, kao što je primorski grad Budva, i simbolizuje rizike spekulativnog razvoja zasnovanog na tržištu nekretnina i slaboj kontroli gradnje. Vlada je pokrenula nekoliko talasa legalizacije, ali su oni, u odsustvu strožih mehanizama kontrole, podstakli novu neovlašćenu gradnju. Dodatno, stopa odobravanja zahtjeva za legalizaciju bila je niska: od početka procesa legalizacije 2017. do kraja 2024. godine legalizovano je ukupno 3.397 bespravnih objekata od 62.000 podnijetih zahtjeva. Novi Zakon o legalizaciji bespravnih objekata (usvojen 2025) ima za cilj smanjenje pravnih prepreka za legalizaciju, uz jasno postavljen okvir za regularizaciju i unapređenje sprovođenja propisa i odgovornosti. Zakon predviđa formiranje novog tijela nadležnog za upravljanje postupkom legalizacije na državnom nivou, dok opštine zadržavaju nadležnosti za rješavanje zahtjeva za legalizaciju na lokalnom nivou”, navodi se u dokumentu.
Preporuke za urbani razvoj
UNECE u svom izvještaju ističe da je za unapređenje urbanog i regionalnog razvoja u Crnoj Gori neophodno revidirati i ojačati položaj Nacionalne strategije održivog razvoja do 2030. godine, te je pravno integrisati kroz rad svih organa vlasti, dok se istovremeno preporučuje da se priuštivo stanovanje učini instrumentom lokalne i regionalne regeneracije, naročito na sjeveru. Kao važna mjera navodi se i uspostavljanje Fonda za teritorijalni razvoj radi sprovođenja integrisanog programa regeneracije, sa ciljem stvaranja kvalitetnih uslova za život i policentričnijeg nacionalnog razvoja, uz ubrzanje reforme legalizacije i unapređenje neformalnih naselja.
Takođe, naglašava se potreba donošenja podzakonskih propisa i tehničkih standarda koji će osigurati primjenu principa urbane održivosti u prostornom planiranju, urbanističkom projektovanju i gradnji, kao i da modernizacija željezničkog i javnog prevoza i zelena mobilnost budu postavljeni kao prioriteti u saobraćajnim investicijama. Poseban akcenat stavlja se na razvoj inovativnih mehanizama učešća javnosti i zajedničkog kreiranja u planiranju, kao i na proširenje obuhvata prikupljanja podataka na lokalnom nivou, poput BDP-a, prihoda i tržišta stanovanja, radi boljeg praćenja teritorijalnih nejednakosti i efikasnijeg oblikovanja javnih politika.
Kada je u pitanju stambena politika, ukazano je na to da je stambeni sektor Crne Gore značajno transformisan, posebno kroz rapidnu privatizaciju javnog stambenog fonda tokom 1990-ih, što je rezultiralo dominantno privatnim vlasništvom nad stambenim prostorom, ograničenim javnim fondom stanova za zakup i rastućim izazovima priuštivosti, naročito za domaćinstva sa nižim i srednjim prihodima.
Stanovi sve teže dostupni građanima
“Građevinski sektor ostaje aktivan, ali rast troškova i nedostatak kvalifikovane radne snage predstavljaju sve veća ograničenja, pri čemu prosječni troškovi gradnje u Podgorici dostižu oko 800 eura po metru kvadratnom ne uključujući zemljište i troškove za komunalno opremanje. Priuštivost stanovanja postaje sve veći problem. Brzi rast turizma i potražnja stranih kupaca uticali su na rast cijena nekretnina, naročito na primorju. Procjenjuje se da je odnos cijene stana i prihoda 1:8,6, što je više nego dvostruko u odnosu na referentni prag priuštivosti koji postavlja UN-Habitat. Visina prosječne mjesečne neto zarade ne omogućava priuštivo stanovanje po tržišnim uslovima bez značajnijih subvencija, posebno u Podgorici i primorskim opštinama, gdje turizam i investicije dodatno povećavaju tražnju”, navodi se u dokumentu.
UNECE preporučuje da Crna Gora u oblasti stambene politike obezbijedi djelotvornu primjenu nove Strategije stambene politike do 2034. godine, uz jasno definisane mjerljive ciljeve, sisteme podataka i integrisano budžetiranje, kao i da revidira postojeći ili usvoji novi zakon o socijalnom i priuštivom stanovanju sa preciznim kriterijumima i diferenciranim modelima podrške u skladu sa različitim socijalnim potrebama.
“Potrebno je razviti sektor stanovanja pod zakup, uključujući socijalno stanovanje i priuštivi najam, kroz regulatorne reforme i podsticaj i uspostaviti Nacionalni fond za stambenu izgradnju radi podrške ulaganjima u oblasti priuštivog stanovanja, te ojačati kapacitete i nadležnosti opština za izradu lokalnih stambenih planova i pravni okvir za upravljanje i održavanje stambenih zgrada i modernizovati prakse upravljanja”, navodi se u dokumentu, u kome se dodaje da treba unaprijediti prikupljanje podataka za potrebe kreiranja javnih politika zasnovanih na dokazima u oblasti socijalnog i priuštivog stanovanja”, piše u dokumentu.
Oporezovati prazne stanove
UNECE ukazuje da su na nacionalnom nivou, izdvajanja za stambeno zbrinjavanje i dalje ograničena, ali da su institucionalne reforme u toku kroz uspostavljanje nacionalne agencije za stanovanje i nacionalnog stambenog fonda, što bi trebalo da postavi temelje za održive, dugoročne politike priuštivog stanovanja.
“Na tržištu stanovanja rastu pritisci na priuštivost, ali bankarski sektor ostaje stabilan, dok se udio hipotekarnih kredita povećava, podstaknut rastom zarada i povoljnijim kreditnim uslovima. Ipak, zasada se samo manji dio transakcija na tržištu nekretnina finansira putem hipoteka. Zakupnine prate rast cijena nepokretnosti, pod snažnim uticajem dominantno kratkoročnog turističkog zakupa. Visok udio neformalnih ugovora o zakupu i dalje predstavlja značajan izazov.
UNECE preporučuje da se reformiše Egalizacioni fond i dodatno ojačaju finansijski i administrativni kapaciteti lokalnih samouprava za pripremu i realizaciju projekata, kao i da se prošire finansijski podsticaji za održivo i pristupačno rješavanje stambenih potreba kroz Nacionalni stambeni fond, zelene hipoteke i slične mjere. Takođe se ukazuje na potrebu jačanja tržišta stanovanja kroz bolje praćenje, oporezivanje praznih stanova i uvođenje mjera protiv špekulacija na tržištu nekretnina, uz paralelno jačanje finansijskih mehanizama za izgradnju regionalne infrastrukture i razvoj sistema zelenih finansija koji bi podržao održiva ulaganja.
Samo 2.331 stan za najugroženije
UNECE ukazuje da je ponuda socijalnog stanovanja i priuštivog najma izuzetno ograničena i čini svega 0,6% stambenog fonda - ukupno 2.331 stambene jedinica u 24 opštine. Većina institucionalizovanih programa stanovanja, uključujući programe koji se sprovode preko stambenih zadruga, Crnogorskog fonda za solidarnu stambenu izgradnju, kao i šeme stanovanja uz podršku poslodavaca, daje primat modelu vlasništva.
“Ovi programi se često oslanjaju na javne podsticaje (npr., besplatno zemljište i oslobađanje od plaćanja naknada za komunalno opremanje), ali se dugoročna javna korist umanjuje prodajom stanova nakon raspodjele. Projektom “1000+”, javno-privatnom inicijativom subvencionisanih kredita za kupovinu stana, od 2010. godine obezbijeđeno je stambeno zbrinjavanje 1.552 porodice, ali takođe dodatno ojačan model vlasništva, umjesto rješenja zasnovanih na zakupu. U pripremi je novi Zakon o stambenoj podršci sa pripadajućom Strategijom stambene politike Crne Gore do 2034. godine, koja postavlja strateške ciljeve radi unapređenje regulatornog okvira, kvaliteta stanovanja, priuštivosti i politike zakupa”, piše u dokumentu.
Pogledajte još:
Preuzmi aplikaciju i prati vijesti
PRATITE NAS NA
