Dio vlasnika nekretnina u rizortu “Luštica Bay” u Krtolima kod Tivta nezadovoljan je načinom na koji im kompanija “Luštica Development” (LD) koja upravlja tim kompeksom i razvija ga, iz godine u godinu kažu, umanjuje obim njihovih stečenih ili prilikom potpisivanja kupoprodajnih ugovora, obećanih im prava.
Imaju niz primjedbi zbog navodne netransparentnosti LD u prikazu i obračunu utroška nemalih sredstava koje vlasnici stanova i apratmana u tom rizortu LD-u plaćaju na ime godišnjeg održavanja svojih nekretnina, odnosno održavanja grada Luštica Bay, kao i načina na koji LD postupa prilikom donošenja odluka u Skupštini grada koju čine ta kompanija i rezidenti rizorta.
“Vijesti” je kontaktiralo nekoliko rezidenata “Luštica Baya” koji su gotovo svi strani državljani, ističući da će o načinu na koji se iz njihovog ugla, ugrožavaju njihova prava od strane operatera “Lušticom Bay”, obavijestiti instituciju ombudsmana, ali i Delegaciju Evropske unije u Crnoj Gori budući da su mnogi nezadovoljni vlasnici nekretnina u tom rizortu državljani članica EU. Ne isključuju, kažu, ni pravnu akciju pred crnogorskim i sudovima u inostranstvu.
Sporno pravo glasa
Ističu da je do sada u “Luštici Bay” prodato oko 600 nekretnina i da taj novi turistički grad trenutno imao toliko rezidenata koji su članovi tzv. Udruženja grada i u njemu imaju pravo glasa saglasno članu 12.3 Statuta Udruženja grada. On predviđa da se glasovi članova izražavaju kroz “Voting Points” i da se broj tih glasova određuje srazmjerno površini nekretnine, odnosno približno po jednom glasačkom poenu za svaki kvadratni metar. Isti član dodatno propisuje da osnivač, kompanija LD, mora imati najmanje 50,1% ukupnih glasačkih poena, čak i kada bi njen stvarni udio pao ispod tog procenta. Član 12.6 Statuta vezuje i kvorum Skupštine za 50,1% ukupnog broja glasačkih poena, a ne za broj prisutnih članova. Kompanija LD u Udruženju grada svoja upravljačka i prava odlučivanja temelji na skoro 7 miliona kvadrata površine zakupljenog državnog zemljištra na poluostrvu Luštica na kojem ona gradi ovaj rizort, a ne na osnovu svojih eventualnih vlasničkih prava u konkretnim nekretninama što važi za rezidente kompleksa.
“Pošto je Udruženje grada Luštica Bay osnovano kao nevladino udruženje, na njegovu Skupštinu primjenjuje se član 23 stav 1 Zakona o nevladinim organizacijama Crne Gore. Prema toj odredbi, svi članovi NVO moraju imati jednako pravo glasa. Zato je glasanje prema broju kvadratnih metara i to zakupljenog zemljišta a ne izgrađenih objekata u vlasnišvu kompanije LD, kao i garantovanje najmanje 50,1% glasova osnivaču, pravno veoma sporno i postoji ozbiljan osnov da se smatra suprotnim važećem crnogorskom zakonu”, kažu prestavnici nezadovoljnih vlasnika nekretnina u luksuznom rizortu.
Tvrde da je od ukupno oko 600 vlasnika njih više od 150 nezadovoljno i da to konstantno iskazuju LD-u, ali da iz te kompanije najčešće ne dobijaju konačni odgovor na te primjedbe i predloge, već samo protokolarno obavještenje “da su one proslijeđene na razmatranje nadležnima” i da će podnosioci naknadno biti informisai o njihovoj odluci, a što se kažu nezadovoljni stanari, kasnije po pravilu nikada ne desi.
Osim što ima većinu u Udruženju grada, LD je na čudan način koncipirao i Bord direktora Udruženja grada koji ima paran, a ne neparan broj članova, a u njega kompanija, prema riječima nezadovoljnih stanara, većinski imenuje klijente koji se slažu sa njenom poslovnom politikom. Trenutno ovaj Odbor čine članovi Regina Šreder, Predrag Nenezić, Vladimir Radulović, Boris Vujičić i Vlade Divac, te Branislav Simović kao ovlašćeni predstavnik vlasnika nekretnina. Pored njih šestoro, u radu Borda kao “posmatrač” učestvuje zaposlenik LD Mohamed Abouarab, odnosno, Oudad W. Kheir kao “predstavnik” LD-a.
Iz LD-a nisu odgovorili na pitanja “Vijesti” na osnovu konkretno kojeg važećeg zakona u Crnoj Gori je sistem glasanja u organima Udruženja grada Luštica Bay organizovan na način da LD-u obezbjeđuje konstantnu i garantovanu većinu i praktični monopol za donošenje odluka.
LD nije komentarisao ni tvrdnje nezadovoljnih stanara da im ta kompanija navodno, brani da formiraju novu sopstvenu NVO koja bi istupala u javnosti i štitila njihove interese, kao ni da potvrde ili demantuju informaciju da je među nezadovoljim rezidentima Luštice Bay navodno i bivši premijer Crne Gore, Igor Lukšić.
Iz ove kompanije čiji je većinski vlasnik egipatsko-švajcarski konzorcijum “Orascom Development”, ali u kojoj i Vlada Crne Gore ima oko osam odsto akcija, nisu odgovorili na molbu da prokomentarišu nezadovoljstvo i druge konkretne navode svojih rezidenata koji imaju primjedbe na način upravljanja rizortom, rastuće cijene usluga LD-a i istovremenu redukciju obima usluga koje LD garantuje rezidentima kada je u pitanju pristup i korišćenje zajedničkih sadržaja u gradu, prvenstveno plaža.
Pitanja "obrađena" u posebnom dokumentu
“Većina pitanja koja ste postavili već je detaljno obrađena u komunikaciji sa članovima Udruženja grada, uključujući pisani Q&A dokument koji je dostavljen svim članovima uoči posljednje Skupštine, kao i tokom same Skupštine. Željeli bismo da istaknemo da Udruženje grada Luštica Bay trenutno broji 574 člana, dok je na posljednjoj Skupštini protiv predloženih odluka glasalo sedam članova”, rekli su “Vijestima” iz LD-a dostavivši dokument na 19 strana koji sadrži odgovore na konkretnih ukupno 56 pitanja koje su LD-u pred posljednju Skupštinu Udruženja grada održanu prošle sedmice, postavili nezadovoljni rezidenti.
U tim odgovorima iz LD-a su poručili da “’Luštica Bay’ još uvijek nije završen grad i da je do sada realizovano približno 15% ukupnog projekta”.
“Iz tog razloga, model upravljanja nije osmišljen samo da predstavlja interese sadašnjih vlasnika, već i da štiti interese budućih vlasnika i omogući uspješnu realizaciju cjelokupnog master plana. Postojeći model upravljanja zasniva se na principu odgovornog upravljanja u interesu zajednice. Tokom faze razvoja projekta, osnivač (LD) ima ulogu očuvanja dugoročne vizije i povjerenika koji djeluje u interesu kako sadašnjih, tako i budućih vlasnika. Ta odgovornost podrazumijeva očuvanje integriteta razvoja, obezbjeđivanje kontinuiteta u donošenju odluka, kao i održavanje standarda i kvaliteta usluga koje će dugoročno koristiti cijeloj zajednici”, naveli su iz LD-a dodajući da “ovakav model upravljanja nije trajan”.
“Kontrola Osnivača je privremena i postepeno se smanjuje kako projekat napreduje i kako raste broj vlasnika. Sa završetkom novih objekata i njihovim prenosom na vlasnike, odnos uticaja se prirodno mijenja, prateći razvoj zajednice. Ovaj princip poznat je kao ‘’Sunset Control System’’, odnosno sistem postepenog prestanka kontrole osnivača. Demokratsko učešće predstavlja ključni element svake uspješne zajednice, ali je jednako važno i odgovorno upravljanje u gradu koji je još uvijek u fazi izgradnje. Demokratija predstavlja interese onih koji su danas dio zajednice, dok odgovorno upravljanje štiti interese onih koji će joj se tek pridružiti”, poručili su oni nezadovoljnim stanarima.
Naglašavaju da “upravljačka kompanija ima ključnu ulogu u obezbjeđivanju održivog razvoja i efikasnog funkcionisanja destinacije”.
“U okviru ove odgovornosti, nastaviće da unapređuje aktivno uključivanje vlasnika, traži njihove povratne informacije o pitanjima koja utiču na zajednicu i uzima u obzir njihove stavove prilikom donošenja strateških odluka, istovremeno usklađujući interese sadašnjih i budućih vlasnika sa dugoročnim ciljevima razvoja destinacije”.
Nezadovoljni stanari problematizuju i narastajuće cijene usluga koje LD-u plaćaju na ime održavanja zgrada, odnosno održavanja grada, a koje su lani za stan površine 62 kvadrata u “Marina bay” naselju ovog rizorta, iznosile ukupnom čak 97 eura po kvadratu godišnje. Uz to kao posebnu stavku rezidenti kompaniji plaćaju režijske troškove (utrošak struje, vode, kanalizaciju, odvoz smeća) a što im pružaju isključivo provajderi koji su pod direktnom kontrolom LD-a.
“Rast cijena ovih nadoknada i usluga je u periodu od 2022. do kraja 2025 godine za objekat u ‘Marina Bay’ naselju iznosio 70 odsto, dok je za objekte u naselju Centrale rast cijena iznosio čak 112,7 odsto. Za takvo nešto nema objašnjenja u inflaciji jer je ona istovremeno iznosila 31 odsto”, tvrde sagovornici “Vijesti”.
LD negira tvrdnje nezadovoljnih rezidenata da oni ne mogu dobiti podatke o planiranju troškova i posebno izvještaje za što se konkretno troši novac koji kompaniji plaćaju na ime naknada za održavanje objekata, odnosno grada. Naglašavaju da su, “kako bismo obezbijedili veću transparentnost i detaljniji prikaz troškova održavanja grada i stambenih objekata, kao i jasniji uvid u način raspodjele zajedničkih naknada”, uveli novi sistem.
“Od 10. jula implementirana je prva faza softvera Archibus Computer-Assisted Facility Management (CAFM)… Izvještaji će ubuduće biti dostupni u svakom trenutku, a detaljni pregledi biće predstavljani zajednici na svakoj Skupštini Udruženja grada”, poručili su, dodajući da će im novi sistem “omogućiti da, uz godišnji budžet i revidirane finansijske izvještaje, vlasnicima pružamo znatno detaljnije i sistematičnije informacije o operativnim rashodima, čime će imati bolji uvid u način raspodjele i korišćenja sredstava Udruženja grada”.
Na raspolaganju dvije plaže
Nezadovoljni rezidenti posebno su ogorčeni redukcijom dostupnosti im plaža u Luštica Bay-u. Tvrde da su, kada su prvi kupci nekretnina u tom rizortu potpisivali kupoprodajne ugovore sa LD-om, kompanija rezidentima obećala neograničen i besplatan pristrup na ukupno pet plaža u rizortu, ali da su im ove godine na raspolaganju samo dvije i to pod dodatno redukovanim pravilima korišćenja.
“Uveli su nam obavezu online rezervacije mjesta na plažama ‘Chedi’ i ‘Marina’ 24 sata unaprijed, odnosno najkasnije do ponoći za naredni dan. Zbog toga što nema dovoljno ležaljki na plažama za sve rezidente, uveli su i ograničenja pa se za jednosoban stan može rezervisati maksimalno jedan set od dvije ležaljke i suncobrana, dok za dvosobne i trosobne stanove to može biti maksimalno dva seta. Dakle, ako u trosobnom stanu imate šest ljudi, njih četvoro može uz prethodnu rezervaciju i dobijanje QR koda ući na plažu i dobiti besplatne ležaljke, a oni ostali moraju platiti dodatni set po cijeni od 150 eura. Uz to, na plažu ne smijete nositi sopstvene peškire, već na ulazu uzeti isključivo LD peškire koji se naplaćuju po cijeni od 5 eura po komadu i to u kešu, bez mogućnosti plaćanja karticom i izdavanja fiskalnog računa. Ostale tri plaže u rizortu su izdate u podzakup trećim subjektima te tamo sada i rezidenti moraju da plaćaju ulaz i korišćenje mobilijara, doduše po nešto povoljnijim cijenama u odnosu na ostalu javnost. Za razliku od proteklih godina, rezidentima je ukinut besplatni prevoz brodićem od marine do ovih plaža, pa mi sada povratnu kartu moramo platiti po 5 eura, i to opet u kešu i bez izdavanja fiskalnog računa”, navode nezadovoljni stanari.
Iz LD-a nisu odgovorili na pitanja “Vijesti” da ovo komentarišu i objasne. U Q&A dokumentu koji su prethodno dostavili stanarima, oni tvrde da su kapaciteti plaža u rizortu povećani za 25% te da je “ukupan broj ležaljki koje su bile na raspolaganju zajednici tokom 2025. godine iznosio 532, dok je za sezonu 2026. godine taj broj povećan na 662”.
Navode da je “osnovni cilj uvođenja sistema rezervacija bilo efikasnije upravljanje korišćenjem ležaljki i plažnih kapaciteta, kako bi se svim vlasnicima i gostima omogućio što pravedniji i organizovaniji pristup”.
“Sistem je istovremeno omogućio preciznije praćenje popunjenosti, bolju kontrolu pristupa i prikupljanje pouzdanih podataka o načinu korišćenja plaža. Takvi podaci predstavljaju važnu osnovu za planiranje budućih aktivnosti, određivanje potrebnih kapaciteta i raspodjelu resursa, sa ciljem da se usluge prilagode stvarnim potrebama zajednice. Tokom početne primjene sistema pojavili su se i određeni nepredviđeni izazovi”, priznali su i naveli da se u međuvremenu od toga odustalo jer se “pokazalo da sistem rezervacija u ovom trenutku nije neophodan”. Ne isključuju međutim, mogućnost da se on “ponovno primijeni u budućnosti ukoliko se za tim ukaže potreba.”
Razvoj diktira novu organizaciju
Obrazlažu da kako se Luštica Bay razvijala i rasla tokom godina, povećavao se i broj vlasnika, stanara i gostiju koji koriste zajedničke sadržaje.
“Iako je to pokazatelj uspješnog razvoja destinacije, istovremeno je nametnulo potrebu za uređenijim upravljanjem korišćenjem zajedničkih sadržaja, naročito tokom ljetnje sezone kada je opterećenje najveće. U periodu kada je zajednica bila manja, a potražnja znatno niža, ograničenja kapaciteta nisu bila toliko izražena, pa je organizacija mogla biti fleksibilnija. Međutim, kako je broj korisnika rastao, postalo je neophodno primjeniti dosljedniji i organizovaniji način upravljanja kapacitetima, u skladu sa pravilima grada koja su na snazi od 2021. godine, kako bi se očuvali kvalitet usluga, dostupnost zajedničkih sadržaja i njihova dugoročna održivost”, tvrde u kompaniji, dodajući da “prilagođavanje određenih benefita za vlasnike i usluga koje su do sada bile dostupne bez naknade, proizilazi iz dva ključna cilja: smanjenja dugoročne zavisnosti od subvencija koje obezbjeđuje investitor i obezbjeđivanja finansijske održivosti poslovanja grada”. Navode da je ove godine dosadašnja besplatna usluga prevoza rezidenata brodićem od marine do plaža na Oblatnoj i Pecki povjerena trećem licu.
“Kao privatni privredni subjekt, ova kompanija organizuje red vožnje u skladu sa potražnjom i operativnim potrebama, kako bi obezbijedila odgovarajući nivo usluge. Prilikom povjeravanja ove usluge spoljnom operateru postavljen je uslov da se brodski prevoz obavlja bez ostvarivanja profita”, naveli su iz LD-a dodajući da je rezidnetima na raspolaganju besplatni drumski autobuski prevoz od “Marina Bay” i “Centrale” naselja do ovih kupališta.
Na pitanje vlasnika stanova da li se pogodnosti koje su im predstavljene prilikom kupovine stambene jedinice mogu mijenjati kroz pravila grada, iz LD-a a su odgovorili potvrdno.
“U određenim granicama da... Osnovna prava koja proizlaze iz vlasništva nad stambenom jedinicom ostaju nepromijenjena. Međutim, način korišćenja zajedničkih sadržaja i pojedinih pogodnosti namijenjenih vlasnicima može biti predmet izmjena kada je to potrebno radi pravičnijeg, efikasnijeg i dugoročno održivog upravljanja naseljem”, objasnili su iz LD-a, napominjući da se sve izmjene pravila grada “usvajaju u skladu sa postupkom predviđenim sistemom upravljanja Udruženja grada.”
“Predložene izmjene predstavljaju se Skupštini Udruženja grada, koja ih razmatra i o njima odlučuje glasanjem u skladu sa važećim pravilima”, zaključili su iz kompanije koja ima garantovanu trajnu većinu da sama donosi odluke u toj Skupštini.
Smanjuju učešće u Udruženju grada
LD objašnjava da se “naknade Udruženja grada (na čiju se visinu i konstantan rast žali dio rezidenata) određuju po principu pokrića stvarnih troškova”, te da visina godišnje naknade svakog vlasnika zavisi od: “ukupnih planiranih troškova za naselje kojoj njegova stambena jedinica pripada; ukupne površine svih stambenih jedinica u tom naselju; te površine njegove stambene jedinice.” Potvrdili su da LD smanjuje sopstveno finansijsko učešće u finansiranju Udruženja grada i naveli da je tokom ranijih faza razvoja projekta, LD “izdvajao značajna sredstva za finansiranje različitih zajedničkih servisa i sadržaja kako bi podržao razvoj destinacije i obezbijedio visok nivo usluge u početnim fazama njenog razvoja.”
“To je podrazumijevalo i subvencionisanje pojedinih operativnih troškova za koje od početka nije bilo predviđeno da ih investitor trajno finansira. Kako zajednica raste i razvija se, dugoročni cilj jeste uspostavljanje održivog i finansijski samostalnog modela poslovanja, koji će omogućiti kontinuirano pružanje kvalitetnih usluga, uz istovremenu podršku daljem razvoju projekta. U skladu sa tim ciljem, LD postepeno preusmjerava dio svojih finansijskih sredstava sa subvencionisanja tekućih operativnih troškova na nova ulaganja u infrastrukturu, zajedničke sadržaje i naredne faze razvoja projekta”, navode iz LD-a.
Pogledajte još:
Preuzmi aplikaciju i prati vijesti
PRATITE NAS NA
