Branka Cmiljanić je kupila 2007. godine stan u izgradnji, nadajući se da će njena četvoročlana porodica prestati da živi podstanarskim životom i steći krov nad glavom.
Od tada su prošle skoro četiri godine, a plaćeni stan još nije završen. Firma "Ave Maria Koljčević", kod koje su Cmiljanići kupili stan kod Krivog mosta u Podgorici, odavno je probila sve rokove izgradnje, jer je ugovorom bilo precizirano da će radovi biti završeni krajem 2008. godine.
Cmiljanić je više puta odlazila kod graditelja, pokušavajući da sazna kada će radovi biti završeni, ali, osim lažnih obećanja, ništa nije dobila, te je odlučila da tuži firmu "Ave Maria Koljčević" i sada očekuje poziv iz suda
"Lokacija nam je odgovarala zbog blizine Kliničkog centra, gdje sam ja zaposlena kao medicinska sestra, a suprug mi je ljekar. U to vrijeme cijene kvadrata su rasle nevjerovatnom brzinom, te smo mi za 20 dana premišljanja izgubili mogućnost da platimo kvadrat 1.400, pa smo platili 1.600 eura po kvadratu", kazala je Cmiljanić.
Te 2007. godine je pomenuta firma, prema njenim riječima, "bila na glasu", imali su iskustva u izgradnji i kapital, a dodatnu sigurnost im je ulivala i činjenica da su iz Podgorice, "te im ne mogu pobjeći ukoliko ne budu poštovali rokove".
Novcem od prodaje kuće na primorju, otplatili su novi stan u kešu, što im je, kako je kazala, omogućilo da prije godinu dana kupljenu nekretninu u katastru prevedu na svoje ime.
Cmiljanić je više puta odlazila kod graditelja, pokušavajući da sazna kada će radovi biti završeni, ali, osim lažnih obećanja, ništa nije dobila, te je odlučila da tuži firmu "Ave Maria Koljčević" i sada očekuje poziv iz suda.
Godina čekanja dovoljna
Advokat Željko Braletić smatra da, ipak, ne treba čekati da prođu godine da bi se prevareni građanin obratio sudu, jer je ozbiljan signal upozorenja da nešto nije u redu kada radovi kasne godinu dana.
"Kupac stana treba da povede računa o svojim parama. Rješenje je da se to što prije procesuira u sudu, kako bi došli do pravosnažne presude, a time i mogućnosti da se dugovi naplate. Ukoliko čekate tri godine, može se desiti da firma bankrotira i da ne možete vratiti svoj novac", upozorava Braletić.
Braletić je pojasnio da su graditelji kao "jača strana" sebi obezbjeđivali minornu odgovornost, te kao primjer navodi da bi za kašnjenje radova na izgradnji stana koji je plaćen 70.000 eura, po kazni morali da plate svega 3.000 eura
Direktor "Krstaš nekretnina" Marko Ćipović tvrdi da su stanovi u izgradnji znatno povoljniji, ali da kupci treba da znaju da se cijena kvadrata povećava kako radovi na gradilištu odmiču.
Ćipović je istakao da firme sa kojima njegova agencija sarađuje u ugovoru garantuju kupcu svojom drugom nekretninom da će radove završiti u predviđenom roku. On, međutim, sumnja da svi ostali graditelji tako postupaju.
Advokat Braletić ističe da izvođači radova nijesu bili nimalo naivni prilikom formiranja ugovora sa kupcima.
"Graditelji su nudili uslove u ugovoru koji su prvenstveno njima išli naruku. To je bilo formulisano kroz ugovor o kupoprodaji, takozvani ugovor po pristupu, u kojem su, uglavnom, navedena imena graditelja i kupca, kvadratura i cijena", objasnio je Braletić.
U ugovorima je, kako je istakao, često bila predviđena i odgovornost graditelja ukoliko kasne sa radovima ili smanje ili povećaju kvadraturu nekretnine, ali je bila ograničena.
"Najveću štetu trpe oni koji su kupili stanove, a graditelji se mogu "izvući" i na to kako im Opština nije dozvolila da završe stanove"
"Jedan dio Zakona o obligacionim odnosima se bavi tom problematikom. Kada uđemo u takav spor, tražimo potpunu nadoknadu štete, koja obuhvata i onu koju kupac trpi jer ne može da koristi kupljeni stan, a mora i dalje biti podstanar. Dešava se da kupci otplaćuju kredit za stan, a ne žive u njemu", kazao je Braletić.
Advokat tvrdi da problemi nastaju i onda kada graditelji po sistemu “lako ćemo“ krenu u izgradnju ogromnog broja stanova, uzmu pare od kupaca, a ne znaju ni da li su na toj lokaciji riješeni imovinsko-pravni sporovi, koliko je spratova dozvoljeno izgraditi...
"Često nijesu ni savjesni. Najveću štetu trpe oni koji su kupili stanove, a graditelji se mogu "izvući" i na to kako im Opština nije dozvolila da završe stanove", kazao je Braletić.
Obavezna upotrebna dozvola
Iz Ministarstva održivog razvoja istakli su da postoji zakonska obaveza da se objekti za koje je dozvolu izdala lokalna samouprava moraju završiti u roku od tri godine za novi objekat, odnosno u roku od dvije za objekat koji se rekonstruiše. Taj rok se, kako je navedeno, na zahtjev investitora i uz obrazloženje može produžiti.
Iz Ministarstva ističu da uz zahtjev za izdavanje upotrebne dozvole investitor mora priložiti izjave izvođača radova i nadzornog inženjera da je objekat izgrađen u skladu sa građevinskom dozvolom i revidovanim glavnim projektom
Napominju da prema novom Zakonu o uređenju prostora i izgradnji objekata, za koji se očekuje da ubrzo stupi na snagu, nadležni organ državne uprave izdaje dozvole za objekte od opšteg interesa i kompleksne objekte koji mogu imati veći uticaj na životnu sredinu, te, u skladu s time, zakon ni ne može propisati unificirane rokove, a samim tim ni kazne, za završetak gradnje takvih objekata.
Tu, kako ističu, apsolutni prioritet nije samo rok izgradnje, već i kontrola, praćenje izrade neophodne dokumentacije u vezi sa mogućim uticajem na životnu sredinu i slično.
"Što se tiče samog početka izgradnje nekog objekta, Zakon o uređenju prostora i izgradnji objekata jasno propisuje da je rok u kome se mora otpočeti izgradnja svih objekata po izdavanju građevinske dozvole dvije godine. Ukoliko se u tom periodu ne započne izgradnja, građevinska dozvola gubi validnost, te je potrebna nova dokumentacija za izgradnju objekta", rečeno je iz Ministarstva.
Iz tog Ministarstva su pojasnili da je investitor, kao osoba na čije ime se izdaje građevinska dozvola, obavezan da prije početka korišćenja objekta podnese zahtjev za izdavanje upotrebne dozvole, najkasnije u roku od sedam dana od dana završetka radova, te se u slučaju započinjanja korišćenja objekta bez prethodno pribavljene upotrebne dozvole podnosi prekršajna prijava protiv investitora.
Iz Ministarstva ističu da uz zahtjev za izdavanje upotrebne dozvole investitor mora priložiti izjave izvođača radova i nadzornog inženjera da je objekat izgrađen u skladu sa građevinskom dozvolom i revidovanim glavnim projektom.
Investitor mora priložiti i izjavu vodećeg projektanta da je objekat izgrađen u skladu sa revidovanim glavnim projektom, dokaz o izvršenim obavezama, u skladu sa posebnim propisima i revidovani glavni projekat, ako je građevinska dozvola izdata na idejni projekat.
"Upotrebna dozvola izdaje se nakon prijema izvještaja da je objekat podoban za upotrebu. Podobnost se utvrđuje tehničkim pregledom, koji obuhvata kontrolu usklađenosti izvedenih radova sa revidovanim glavnim projektom, kao i sa propisima, standardima, tehničkim normativima i normama kvaliteta koje važe za pojedine vrste radova, odnosno materijala, opreme i instalacija", saopšteno je iz Ministarstva.
Prvo provjeriti ko je investitor
Potencijalnim kupcima stanova u izgradnji se na Internetu nudi mnogo savjeta kako da rizik prilikom kupovine svedu na najmanju mjeru.
Preporučljivo je provjeriti i poreski bilans graditelja za posljednje tri godine, stanje na računu u banci za isti period, da li redovno plaća porez, a indikativan je i iznos poreza koji graditelj plaća
Kupcima se savjetuje da obavezno provjere koliko dugo i kako graditelj pravi stanove, da li poštuje rokove iz ugovora i šta je po struci graditelj koji gradi stanove. Treba provjeriti i da li je parcela na kojoj se gradi uknjižena i na čije ime je izdato odobrenje za izgradnju, kao i da li posjeduje odobrenje za izgradnju objekta koje se izdaje na osnovu idejnog projekta.
Napominje se da je veoma važno znati da se na osnovu odobrenja za izgradnju ne može početi sa izgradnjom objekta. Potencijalnim kupcima se predlaže da prije kupovine stana provjere i da li graditelj posjeduje prijavu početka izvođenja radova koja se izdaje na osnovu glavnih projekata i regulisanja naknade za uređivanje građevinskog zemljišta, kada se može početi sa izgradnjom.
Neki od savjeta su i oni da treba provjeriti tehničku dokumentaciju na osnovu koje se gradi objekat, a posebno odobrenje za izgradnju koje se izdaje na osnovu idejnog projekta i prijave izvođenja radova od nadležne službe - Odjeljenja za urbanizam, koja se izdaju na osnovu glavnih projekata i regulisanja naknade za uređivanje građevinskog zemljišta.
Preporučljivo je provjeriti i poreski bilans graditelja za posljednje tri godine, stanje na računu u banci za isti period, da li redovno plaća porez, a indikativan je i iznos poreza koji graditelj plaća - ako je mali, pokazuje da nešto nije u redu. Kao najsigurniji potez, potencijalnim kupcima se savjetuje kupovina gotovog stana u novogradnji koji je uknjižen, a dokaz da je stan uknjižen je list nepokretnosti koji izdaje Uprava za nekretnine.
Bonus video:
