Komora javnih izvršitelja smatra da zabrana prometa - prodaje nelegalno izgrađenih objekata ne može da se odnosi na imovinu koja je dio izvršiteljskih postupaka namirenja potraživanja jer “prinudna prodaja u izvršenju nije dobrovoljni pravni posao već javnopravni mehanizam izvršenja”.
To su saopštili “Vijestima” iz ove institucije. Oni kažu da će poštovati sadašnje mišljenje Ministarstva prostornog planiranja i obustaviti postupke nad ovom imovinom, iako smatraju da je mišljenje u suprotnosti s normama izvršenja i obezbjeđenja, kao i Evropskom konvencijom o ljudskim pravima koja se odnosi na mirno uživanje imovine i pravo na suđenje u razumnom roku.
Komora zbog toga traži da se hitno izmijene ova normativna rješenja ili da se da autentično tumačenje koje bi izvršne postupke izuzelo od ove zabrane.
Međutim iz Ministarstva prostornog planiranja kazali su “Vijestima” da se postupci izvršenja koji su u toku, a koji se odnose i na nelegalno izgrađene objekte, moraju sprovoditi u skladu sa zvaničnim mišljenjem Ministarstva.
Zakon o legalizaciji bespravnih objekata stupio je na snagu 14. avgusta i u njemu postoji rečenica koja glasi: “Objekat koji se izgradi bez akta o građenju odnosno suprotno tom aktu ne može biti u pravnom prometu, odnosno ne može se otuđiti i u istom se ne može obavljati privredna i druga djelatnost”.
Zbog toga što nije pojašnjeno da li se zabrana “pravnog prometa” odnosi i na postupke prinudne naplate, Komora javnih izvršitelja je 1. septembra od ovog Ministarstva, kao autora Zakona, tražila tumačenje da li se zabrana odnosi samo na dobrovoljni pravni promet nad tom imovinom ili i na postupke izvršenja prinudne naplate.
Ministarstvo je 5. septembra Komori poslalo mišljenje da se zabrana odnosi “na sve postupke, pa i na postupak otuđenja u postupku izvršenja”. Nakon toga su izvršitelji obustavili sve postupke prodaje i prinudne naplate nad objektima koji nemaju građevinske dozvole ili su prekoračeni gabariti iz građevinskih dozvola.
Obustavljeni prvi postupci
Ovo mišljenje je prošle sedmice onemogućilo prodaju objekta hotela “Rivijera” u Petrovcu koji se gradi 15 godina uz prekoračenje građevinske dozvole. Nakon rješenja višegodišnjeg spora njemačka finansijska institucija DEG je preuzela ovu imovinu zbog kredita koji joj nije vratio Euromix-trade, i preko izvršitelja organizovala javnu licitaciju 15. avgusta. Najbolju ponudu imala je kompanija “Vila Oliva”.
Prema informacijama “Vijesti” ovo mišljenje onemogućiće i rješenje problema s najvećim nelegalnim objektom na primorju, započetim hotelom As u Perazića dolu, gdje Opština Budva ima upisanu hipoteku zbog višemilionskih dugova za porez vlasnika Nega tours.
Na pitanje šta će se desiti sa izvršenjima i prinudnim naplatama na bespravnim objektima, iz Komore izvršitelja kažu da će se privremeno obustaviti.
“Na nepokretnostima koje imaju status bespravnih, radnje koje vode otuđenju (prodaji) obustaviće se ili odložiti, jer je otuđenje pravno onemogućeno opštom zabranom prometa za takve objekte. Izvršenje se, gdje je to moguće, preusmjerava na druga sredstva ili drugu imovinu dužnika (zarade, računi, pokretne stvari, druge nepokretnosti). Prinudna prodaja predmetnih objekata je izuzeta dok se ne otkloni razlog (legalizacija, uklanjanje nezakonitog dijela i sl.)”, naveli su iz Komore.
Blokiran značajan broj predmeta
Na pitanje koliko postoji predmeta izvršenja na bespravnim objektima, kažu da ne postoji centralizovana evidencija koja tačno izdvaja te predmete.
“Broj se može utvrditi tek nakon pribavljanja podataka od svih kancelarija. Preliminarno, riječ je o značajnom broju predmeta u opštinama sa intenzivnom izgradnjom”, naveli su iz Komore.
Ukazuju da će ovakva zabrana otežati ili spriječiti naplatu pravosnažno dosuđenih potraživanja.
“Zabrana otuđenja bespravnih objekata faktički eliminiše najefikasniji izvor namirenja (prodaju nepokretnosti), umanjuje vrijednost založnih prava i usporava postupke, što ugrožava pravo povjerilaca na mirno uživanje imovine i na suđenje u razumnom roku. Zbog toga su potrebna hitna normativna objašnjenja i/ili izmjene”, smatraju izvršitelji.
Kupci do sada znali rizik
Navode da do sada nije bilo pravnih smetnji da se nelegalni objekti prometuju - prodaju u postupcima izvršenja i da su se prodaje sprovodile uz jasno isticanje statusa i rizika za kupca.
“Cilj je bio da se obezbijedi namirenje povjerilaca, uz punu transparentnost o pravnom položaju nepokretnosti. Katastar je upisivao pravo svojine na osnovu zaključka o predaji, uz zadržavanje postojećih zabilježbi o bespravnoj gradnji ili inspekcijskom postupku. Kupac je potom mogao pokrenuti legalizaciju (ako su ispunjeni uslovi) ili je snosio posljedice eventualnog uklanjanja”, naveli su iz Komore javnih izvršitelja.
Prinudna naplata nije dobrovoljni pravni posao
Njihov pravni stav, kako su saopštili, je da prinudna prodaja u izvršenju nije dobrovoljni pravni posao već javnopravni mehanizam izvršenja.
“Zato smatramo da teleološko tumačenje (u skladu sa smislom, ciljem pravne norme) člana 33 treba da izuzme otuđenje u izvršenju/stečaju od potpuno zabrane pravnog prometa, uz zadržavanje svih zabilježbi i javnopravnih ograničenja. Primjena blanket-zabrane na izvršenje dovodi do faktičke nemogućnosti namirenja i krnji pravo iz člana 1 Protokola br. 1 uz Evropske konvencije o ljudskim pravima (mirno uživanje imovine) i pravo na suđenje u razumnom roku. Nezakonita dogradnja ne bi smjela derogirati ranije zasnovanu hipoteku niti onemogućiti prodaju založene nepokretnosti u izvršenju. Založno pravo obuhvata pripatke i povećanja vrijednosti stvari”, naveli su iz Komore.
Oni ukazuju i da u predmetima gdje je povjerilac pravosnažno dobio naknadu štete zbog gradnje na tuđem zemljištu, zabrana otuđenja onemogućava realno namirenje jer obesmišljava izvršenje i zaštitu svojine oštećenog.“Nadamo se da će obustava ili odlaganje prodaje bespravno izgrađenih objekata, uz preusmjeravanje izvršenja na drugu imovinu, predstavljati isključivo privremeno rješenje do usvajanja izuzetka od zabrane otuđenja za prinudnu prodaju u izvršnom postupku. Neophodno nam je autentično tumačenje kojim se izričito izuzima izvršenje/stečaj iz zabrane ili hitna izmjena člana 33 Zakona. Katastar bi, uz takvo tumačenje odnosno izmjenu, mogao da upiše kupca iz izvršenja uz zadržavanje zabilježbi do legalizacije ili uklanjanja”, naveli su iz Komore.
Samo pravosnažna sudska odluka može promijeniti vlasnika nelegalne imovine
Iz Ministarstva kažu da se postupci izvršenja s nelegalno izgrađenom imovinom moraju prekinuti, uz napomenu da bespravna gradnja predstavlja krivično djelo i da se kao takva mora tretirati i u sudovima i u svim institucijama.
“Tumačenje Ministarstva ne može otežati, odnosno spriječiti, naplatu pravosnažno dosuđenih potraživanja, jer pravosnažne presude nadležnih pravosudnih institucija imaju karakter obaveznosti. Samo dostavljanje pravosnažne sudske odluke stranci u sudskom postupku i njenim knjiženjem u katastarsku evidenciju, bilo po službenoj dužnosti ili od strane same stranke, čini njenu izvršnost i obaveznost. Intencija države je da se nelegalni objekti legalizuju, odnosno da, ukoliko vlasnici nelegalnih objekata ne legalizuju iste, plaćaju ono što je zakonima propisano, kako bi što prije ušli u legalne tokove”, naveli su iz Ministarstva.
Na pitanje da li oni koji pravosnažno naplate svoje potraživanje, preuzimanjem nelegalnog objekta od dužnika, mogu da se upišu kao njegovi vlasnici i da oni pokrenu postupke lagalizacije, iz Ministarstva kažu da je pravo upisa upravni postupak koji se vodi pred nadležnim Katastrom.
“Pravosnažnim okončanjem upravnog postupka, kroz katastar nepokretnosti - List nepokretnosti kao pravosnažni i konačni akt Uprave za nekretnine, stranka dobija pravo vlasništva ili drugog oblika stvarnih prava, ukoliko je ista upisana u List nepokretnosti sa utvrđivanjem njegovog prava vlasništva. S tim u vezi, upućujemo da je jedan od osnova za upis u Katastar i pravosnažna odluka suda, shodno citiranom zakonu”, navode iz Ministarstva.
Bonus video:
