Dug za restituciju 240 miliona

Proces restitucije (povraćaja) imovine oduzete tokom komunističkog perioda u Crnoj Gori i dalje teče sporo zbog nedovoljnog finansiranja i ograničenih institucionalnih kapaciteta, dok neizmirene obaveze prema bivšim vlasnicima premašuju 240 miliona eura.

To je konstatovano u dokumentu “Profil države Crne Gore u oblasti urbanog razvoja, stanovanja i upravljanja zemljištem”, koji je izradila Ekonomska komisija Ujedinjenih nacija za Evropu (UNECE). Profil države Crne Gore u oblasti urbanog razvoja, stanovanja i upravljanja zemljištem izrađen je kao odgovor na zahtjev Vlade, upućen posredstvom Ministarstva prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine.

Proces restitucije imovine oduzete u komunističkom periodu prvobitno je uređen Zakonom o pravičnoj restituciji iz 2002. godine, dok je dvije godine kasnije usvojen novi Zakon o povraćaju oduzetih imovinskih prava i obeštećenju. Podnosioci zahtjeva su građani čija je imovina oduzeta u periodu od 1945. do 1990. godine, a postupke vode tri regionalne komisije za restituciju sa sjedištima u Podgorici, Baru i Bijelom Polju.

Kašnjenja u isplatama

Zakonom je predviđeno vraćanje originalne imovine, a kada to nije moguće bivši vlasnici imaju pravo na obeštećenje. Naknade se obezbjeđuju preko Fonda za obeštećenje i raspodjeljuju kroz godišnji budžet, proporcionalno ukupnoj vrijednosti potvrđenih zahtjeva. Kao alternativa, obeštećenje može biti isplaćeno i kroz državne obveznice. Vrijednost oduzete imovine procjenjuje se prema stanju u trenutku oduzimanja, u skladu sa Uredbom o procjeni vrijednosti i utvrđivanju naknade za oduzetu imovinu.

Predmet restitucije mogu biti maslinjaci, šume i šumsko zemljište, stambene zgrade i stanovi, poslovni objekti i prostorije, neizgrađeno građevinsko zemljište, kao i nekadašnja društvena preduzeća.

Od početka primjene Zakona o povraćaju oduzetih imovinskih prava i obeštećenju do kraja 2022. godine, Fondu za obeštećenje dostavljeno je 1.697 pravosnažnih rješenja komisija, konstatovano je u izvještaju.

UNECE upozorava da se Fond za obeštećenje suočava sa brojnim izazovima, među kojima su nedovoljna godišnja budžetska izdvajanja, spora administrativna obrada predmeta zbog ograničenog broja zaposlenih, kao i nedostatak transparentnosti u izvještavanju i praćenju postupaka.

“To je dovelo do kašnjenja u isplatama i dugotrajnih restitucionih postupaka, neki predmeti su neriješeni preko dvije decenije. Crna Gora treba da obezbijedi pravičan i pravovremen restitucioni proces, uz punu nezavisnost tri regionalne komisije. Uprkos navedenom, pravni okvir restitucije omogućio je hiljadama građana da povrate imovinu ili dobiju naknadu za oduzetu imovinu. Dugoročno, restitucija doprinosi povjerenju u institucije, jača vladavinu prava i podržava razvoj transparentnog i funkcionalnog tržišta nepokretnosti”, piše u izvještaju.

Problemi sa oporezovanjem nepokretnosti

UNECE je ukazao i na probleme u vezi sa oporezivanjem nepokretnosti s kojima se suočavaju opštine jer katastarski podaci nisu usklađeni, naročito u pogledu površina i klasifikacije namjene.

“Ne postoje jasni kriterijumi za poresko zoniranje zemljišta i objekata, pa je obaveza korekcije prosječnih tržišnih vrijednosti koeficijentom od 0,10 do 5,00 po lokaciji nepouzdana i subjektivna. Prosječne cijene novogradnje koje objavljuje MONSTAT su utvrđene na nivou regiona, a ne opština, što stvara dodatne probleme. Na primjer, u primorskom regionu, iako su cijene u Ulcinju značajno niže nego u Budvi, opštinama pripadaju sredstva samo na nivou regionalnog prosjeka. Naplata poreza nije na zadovoljavajućem nivou; na primjer, u Prijestonici Cetinje godišnje se donosi oko 35.000 rješenja o porezu na nepokretnosti, a ukupni prihod za 2024. iznosio je 2 miliona eura, od čega 1,6 miliona od poreza na objekte i 400.000 eura od poreza na zemljište. Međutim, u 2024. godini Prijestonica Cetinje je naplatila samo 1,2 miliona eura. U Opštini Bar godišnje se donosi 70.000 poreskih rješenja. Ukupan prihod od poreza na nepokretnosti je 10 miliona, uz 93% naplate u 2024, odnosno 9,3 miliona”, navodi se u izvještaju.

Piše i da mogućnost elektronskog plaćanja poreza u nekim opštinama zavisi od nivoa digitalizacije, posebno od razvoja softverske infrastrukture i stepena primjene savremenih tehnologija.

Crna Gora, kako je istaknuto, mora uspostaviti Registar cijena prometovanih nepokretnosti radi veće tržišne transparentnosti i obezbjeđivanja dovoljno podataka, kako bi opštine i MONSTAT mogli tačno utvrđivati prosječne cijene. Radi povećanja pravičnosti i efikasnosti.

“Crna Gora treba da razmotri uspostavljanje centralizovanog sistema masovne procjene nepokretnosti. To bi doprinijelo pravednijem oporezivanju među opštinama, smanjilo mogućnosti utaje poreza i povećalo opštinske prihode. Takođe bi povećalo i druge javne prihode vezane za vrijednost nepokretnosti, uključujući notarske takse, sudske i bankarske troškove”, istakao je UNECE.

Pojašnjeno je da je osnova masovne procjene sveobuhvatan registar cijena, te da nakon prikupljanja pouzdanih tržišnih podataka, nadležni organi mogu utvrditi vrednosne zone i, za svaku zonu, dodijeliti standardizovane vrijednosti po kategorijama nepokretnosti.

“Ovakav pristup obezbjeđuje dosljednost, transparentnost i veću administrativnu efikasnost. Kao primjeri se često navode Holandija, gdje se masovna procjena sprovodi na godišnjem nivou i smatra se dobrom evropskom praksom, kao i Sjedinjene Američke Države, u kojima se procjene vrijednosti nepokretnosti redovno ažuriraju u fiskalne svrhe”, piše u izvještaju.

Ukrupnjavanje parcela bez jasnih pravila

UNECE navodi da je pristup građevinskom zemljištu u Crnoj Gori ograničen, jer se državne parcele rijetko nude putem javnih poziva, pa se razvoj najčešće odvija kroz neposredne sporazume i kompletiranje urbanističkih parcela.

Kompletiranje urbanističke parcele podrazumijeva spajanje više katastarskih parcela ili rješavanje slučajeva kada jedna parcela ima više vlasnika. Kada parcela obuhvata i privatnu i državnu svojinu, privatni vlasnik može tražiti kupovinu državnog dijela, ali zakon ne propisuje minimalni procenat vlasništva potreban za to.

Zbog toga se praksa razlikuje među opštinama. Uprava za imovinu, Glavni grad Podgorica i Prijestonica Cetinje ne prodaju državni dio zemljišta ukoliko privatni vlasnik nema najmanje 51 odsto ukupne površine parcele. Sa druge strane, Opština Bar dozvoljava prodaju i kada je privatni udio manji, ako postoji snažan razvojni plan.

Dokument podsjeća i da je urbana komasacija (ukrupnjavanje parcela), odnosno konsolidacija uvedena Zakonom o uređenju prostora iz 2025. godine kao mehanizam za rješavanje fragmentiranog vlasništva nad građevinskim parcelama. Iako je pravni okvir uspostavljen, do izrade dokumenta nijedan takav postupak nije sproveden.

UNECE preporučuje da Crna Gora obezbijedi transparentniji i efikasniji sistem upravljanja građevinskim zemljištem, uz jasnija pravila za prodaju državnih parcela i sprovođenje urbanističkih procedura. U dokumentu se navodi i da bi urbana komasacija trebalo da omogući lakše rješavanje fragmentiranog vlasništva i pripremu zemljišta za strateške investicije i infrastrukturne projekte.