Ministarstvo prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine priprema novi zakon kojim planira da objedini propise koji uređuju upravljanje i održavanje stambenih zgrada, uvede profesionalizaciju upravnika i pojača kontrolu trošenja novca sa zajedničkih računa.
Iz ovog Vladinog resora za “Vijesti” najavljuju i preispitivanje zakonom propisane minimalne naknade za održavanje zgrada od 20 centi po kvadratu koliko stanari sada plaćaju, ocjenjujući da, zbog rasta cijena i troškova, postojeće rješenje zahtijeva izmjene. Takođe, kroz izradu novog zakona biće analizirana i praksa da investitori prilikom prodaje stanova unaprijed određuju firme koje će održavati zgrade, kako bi se razmotrile mogućnosti njenog preciznijeg zakonskog uređenja i zaštitili interesi etažnih vlasnika.
Povod za nova zakonska rješenja su ocjene Ekonomske komisije Ujedinjenih nacija za Evropu (UNECE), koja je u dokumentu “Profil države Crne Gore u oblasti urbanog razvoja, stanovanja i upravljanja zemljištem” upozorila da sistem održavanja stambenih zgrada prate nedostatak novca, slaba naplata obaveza i nedovoljna transparentnost u trošenju novca, zbog čega je preporučila dodatne reforme u ovoj oblasti.
Profili država u oblasti urbanog razvoja, stanovanja i upravljanju zemljištem osmišljeni su kako bi pomogli vladama da poboljšaju učinke javnih politika u sektoru stanovanja, urbanog razvoja i upravljanja zemljištem, kao i da promovišu održivi razvoj. Profil države Crne Gore u oblasti urbanog razvoja, stanovanja i upravljanja zemljištem izrađen je kao odgovor na zahtjev Vlade, upućen posredstvom Ministarstva prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine.
Poseban fokus biće stavljen na unapređenje kontrole trošenja sredstava sa zajedničkih računa, izvršavanje neophodnih radova na stambenim zgradama i poštovanje rokova za njihovo izvođenje, naročito kada su u pitanju radovi na krovovima, fasadama, instalacijama...
Održavanje stambenih zgrada u Crnoj Gori uređeno je Zakonom o svojinsko-pravnim odnosima i Zakonom o održavanju stambenih zgrada.
“Odgovornost države za održavanje stambenog i prenos vlasništva na postojeće stanare bez uvažavanja činjenice da im nedostaju znanja i finansijski kapaciteti da te obaveze preuzmu, dodatno komplikuje situaciju. Mnogi vlasnici ne izmiruju finansijske obaveze, što dovodi do manjka sredstava za neophodne popravke i održavanje. Istovremeno, nedostaje transparentnost u pogledu načina trošenja prikupljenih sredstava”, konstatovao je UNECE u izvještaju u kome se dodaje da trenutno u Crnoj Gori ne postoji nacionalni registar upravnika stambenih zgrada.
Dalje se navodi da su u novim stambenim objektima uočeni slučajevi gdje se ugovorom o kupoprodaji propisuje povjeravanje održavanja zgrade specijalizovanim firmama, što stvara prostor za proizvoljno određivanje budućih troškova održavanja od strane firme za održavanje.
“Izbor upravnika je isključivo pravo etažnih vlasnika i zakon bi trebalo da zabrani obaveze koje investitori nameću prilikom prodaje”, istaknuto je u izvještaju.
Naslijeđeni model ponašanja
Iz Ministarstva, kojim rukovodi ministar Slaven Radunović, su naveli da je u procesu tranzicije Crne Gore Zakonom o stambenim odnosima iz 1990. godine izvršena privatizacija društvenih stanova, te da je u relativno kratkom roku otkupljeno oko 95% stanova, čime su se otvorila i brojna pitanja u vezi sa upravljanjem, korišćenjem i održavanjem stambenog fonda, posebno u dijelu zajedničkih djelova stambenih zgrada.
“Jedan od uzroka neadekvatnog održavanja jeste i naslijeđeni model ponašanja iz prethodnog perioda, kada nosioci stanarskog prava nijesu imali neposredne obaveze u pogledu održavanja zajedničkih djelova zgrada. Takav pristup doveo je do percepcije da je za održavanje zgrade odgovoran neko drugi, a ne sami vlasnici posebnih djelova. I pored unapređenja zakonodavnog okvira u oblasti etažne svojine i održavanja stambenih zgrada, navedena praksa se još nije suštinski promijenila zbog čega je prisutan problem nedovoljnog ulaganja u održavanje i postepenog propadanja dijela stambenog fonda. Određeni institucionalni pomaci u oblasti upravljanja i održavanja stambenih zgrada ostvareni su donošenjem Zakona o etažnoj svojini 2004. godine, kojim je, između ostalog, uvedena obaveza da skupština etažnih vlasnika povjeri obavljanje poslova održavanja stambene zgrade privrednom društvu, drugom pravnom licu ili na drugi zakonom propisan način”, pojasnili su iz Ministarstva.
Nakon donošenja Zakona o svojinsko-pravnim odnosima 2009. godine, kako su kazali u ministarstvu, normativno uređenje etažne svojine podijeljeno je između više propisa, pri čemu Zakon o etažnoj svojini više nije na snazi, a pojedina pitanja uređena su Zakonom o svojinsko-pravnim odnosima i propisima kojima se uređuje održavanje stambenih zgrada. Ukazuju da je značajan institucionalni iskorak ostvaren donošenjem Zakona o stanovanju i održavanju stambenih zgrada iz 2011. godine, kojim je, između ostalog, uspostavljen inspekcijski nadzor u ovoj oblasti, unaprijeđen rad nadležnih organa lokalne samouprave i stvoren osnov za uspostavljanje registra stambenih zgrada, upravnika i etažnih vlasnika, kao i za efikasniju kontrolu sprovođenja zakonskih obaveza.
“Međutim, i dalje smo suočeni sa činjenicom da određene negativne prakse opstaju u svakodnevnom funkcionisanju sistema, zbog čega je Ministarstvo započelo rad na izradi novog zakonskog rješenja kojim će se dodatno unaprijediti postojeći sistem upravljanja i održavanja stambenih zgrada. Imajući u vidu da je oblast upravljanja i održavanja stambenih zgrada trenutno uređena kroz dva zakona, ministarstvo je pristupilo izradi novog zakonskog rješenja kojim će se objediniti norme koje uređuju ovu oblast. Cilj je uspostavljanje jedinstvenog, preglednijeg i funkcionalnijeg zakonodavnog okvira, čime će se olakšati primjena propisa u praksi, unaprijediti pravna sigurnost i smanjiti mogućnost različitih tumačenja i normativnih preklapanja”, kazali su u Ministarstvu.
Naknada od 20 centi utvrđena 2016.
UNECE ocjenjuje da minimalni iznos mjesečne naknade za održavanje od 0,20 eura po kvadratu možda nije dovoljan za kvalitetno upravljanje i održavanje zgrada. “Vijesti” su pitale ministarstvo da li smatraju da je postojeći model održiv.
“Minimalna vrijednost boda za obračun naknade za održavanje definisana je Zakonom o održavanju stambenih zgrada iz 2016. godine. Imajući u vidu značajan rast cijena roba, usluga i troškova izvođenja građevinskih radova u prethodnom periodu, postojeće zakonsko rješenje zahtijeva preispitivanje u okviru izrade novog zakona. Potrebno je imati u vidu da održavanje stambene zgrade ne podrazumijeva samo redovno čišćenje i servisiranje instalacija i opreme, već i izvođenje različitih građevinskih radova na zajedničkim djelovima zgrade, što direktno utiče na stvarne troškove održavanja”, kazali su u Ministarstvu.
Jedna od planiranih reformi odnosi se i na profesionalizaciju upravljanja stambenim zgradama, odnosno profesionalizaciju upravnika, što će, kako kažu u ministarstvu, doprinijeti efikasnijoj kontroli rada privrednih društava koja obavljaju ove poslove.
“Poseban fokus biće stavljen na unapređenje kontrole trošenja sredstava sa zajedničkih računa, izvršavanje neophodnih radova na stambenim zgradama i poštovanje rokova za njihovo izvođenje, naročito kada su u pitanju radovi na krovovima, fasadama, instalacijama i drugim elementima od značaja za bezbjednost objekata. Aktivnosti etažnih vlasnika biće dodatno povezane sa nadležnostima inspekcijskih organa, sa ciljem unapređenja sistema održavanja i očuvanja bezbjednosti stambenih zgrada”, kazali su u ministarstvu.
Vlasnici ne moraju prihvatiti firmu investitora
“Vijesti” su pitale da li će ministarstvo mijenjati zakon kako bi zaštitilo etažne vlasnike od prakse po kojoj im investitori prilikom prodaje stanova nameću firme za održavanje zgrada, jer se na taj način po ocjeni UNECO otvara prostor za proizvoljno određivanje troškova održavanja.
“Skupštinu etažnih vlasnika čine vlasnici posebnih djelova stambene zgrade, odnosno stanova i poslovnih prostora, koji su u skladu sa zakonom dužni da upravljaju i brinu o ličnoj i zajedničkoj imovini. Isključiva nadležnost skupštine etažnih vlasnika jeste donošenje odluke o tome kome će biti povjereni poslovi upravljanja i održavanja stambene zgrade. Ugovor o kupoprodaji stana ili poslovnog prostora predstavlja izraz slobodno iskazane volje ugovornih strana, pri čemu svaka strana ima mogućnost da pregovara o ugovornim odredbama prije njegovog zaključenja. U tom smislu, budući vlasnici mogu zahtijevati izmjenu ili brisanje ugovornih odredbi kojima se unaprijed određuje subjekt koji će obavljati poslove održavanja stambene zgrade”, kazali su u Ministarstvu
Kako su najavili ministarstvo će kroz izradu novog zakonskog rješenja dodatno analizirati ovu praksu i razmotriti mogućnosti njenog preciznijeg normativnog uređenja u cilju zaštite interesa etažnih vlasnika.
Pogledajte još:
Preuzmi aplikaciju i prati vijesti
PRATITE NAS NA
