Ako će nekima ovaj naslov zvučati kao pretjerana konstatacija kojom se želi ukazati na problem preobimne i nesvrsishodne izgradnje stambenih zgrada u našoj državi, onda je nužno navesti da u Baru, po popisu stanovništva, domaćinstva i stanova koji je sproveden tokom decembra 2023. godine, živi 45.812 stanovnika i da u ovom gradu postoji 41.729 stanova. Baranima je poznato da tokom sprovođenja popisa nijesu popisane stambene jedinice za najmanje 22 zgrade čija se izgradnja odvijala na prostoru oko kanala rijeke Željeznice i u široj okolini objekta OŠ "Anto Đedović" u Šušanju, kao i to da je ova brojka novosagrađenih (i nepopisanih) zgrada znatno veća ako se uzme u obzir prostor od Sutomora do Veljeg pijeska.
Ova "budvanizacija" šireg urbanog jezgra Bara i njegovih prigradskih naselja nije samo ogledni (ne)primjer pogrešnog i donedavno centralizovanog prostornog planiranja, već je iskaz jednog dubljeg i opasnijeg procesa po sve naše gradove. Na primjerima deurbanizovanog Bara, devastiranih ambijenata Kotora, Kolašina i Herceg Novog i konglomerizovanih predgrađa Podgorice, ne uočavaju se samo sumnjivo neispunjeni uslovi za projektovanje stambenih zgrada - odsustvo pristupnih površina, kao površina za parkiranje, za zelenilo i za komunalni otpad, odnosno nepostojanje objekata za rekreaciju i dječjih igrališta. Očigledna je i nefunkcionalnost inspekcijskog nadzora koja je u proteklom periodu znatnim dijelom bila uslovljena i ukidanjem Uprave za inspekcijske poslove.
Ovo što se svima nama tokom ovih godina odvija pred očima, zapravo predstavlja proces masovne izgradnje stambenih zgrada koji, po svojim pogubnim efektima za naše društvo, neodoljivo podsjeća na masovnu vaučersku privatizaciju iz 90-ih! Oba procesa počela su potpunom liberalizacijom i deregulacijom uz učešće sumnjivih stranih investitora i tokom njihovog odvijanja ekonomska moć skoncentrisala se u rukama malog broja ljudi. Kod oba ova masovna procesa imali smo/imamo učešće osoba sa veoma diskutabilnim profesionalnim i stručnim kapacitetima, dok je uspostavljanje efikasnog nadzora (bilo) onemogućeno zbog neosposobljenosti ili korumpiranosti nadležnih institucija, kao i zbog selektivnosti u primjeni propisa. Naravno, nekadašnja MVP je kroz svoju sumnjivu preraspodjelu društvene imovine dovela do povećanja socijalnih razlika čije posljedice i danas proživljavamo, dok je MISZ već sada uslovila trajnu devastaciju određenih ambijentalnih cjelina, dovela ili će dovesti do ozbiljnih zagađenja zbog izgradnje na prostorima koji nemaju odgovarajuću infrastrukturu (npr. nepostojanje atmosferske i fekalne kanalizacije) i pri tom umanjila kvalitet življenja zbog velikog stepena izgrađenosti, odnosno prezauzetosti prostora. Svakako, i ovaj proces ima svoju socijalnu dimenziju - rast građevinskog sektora u Crnoj Gori na svojevrstan način onemogućio je domaćem stanovništvu kupovinu nekretnina za rješavanje svojih egzistencijalnih potreba.
Za ovu priču veoma je važan još jedan rezultat nedavnog popisa koji nam saopštava da je svaki četvrti stan u Crnoj Gori privremeno nenastanjen, odnosno napušten. Ova brojka od 71. 204 prazna stana otkriva nam mnogo manje vidljivih, ali bitnih pojedinosti.
Prošlogodišnje istraživanje Centra za istraživačko novinarstvo Crne Gore (CIN CG) o strukturi stanih investicija ukazuje da se nakon obnove državnosti pa do prošle godine, u Crnu Goru slilo više od 14,6 milijardi direktnih stranih investicija. U analizi je istaknuta skepsa u vezi utvrđivanja iznosa iz netransparentnih zona, odnosno od strane of-šor firmi i od kompanija sa netransparentnom vlasničkom strukturom. Naravno, u ovom istraživanju konstatuje se da je najviše novca otišlo za promet nekretninama, dok za ovaj isti period u okviru ulaganja u realnom sektoru nije naveden okvirni iznos investicija u građevinarstvu. Nužno je istaći da je po preliminarnim podacima Monstata tokom 2023. godine učešće građevinskih radova u investicijama osnovnih sredstava iznosilo 44,3%.
Kada uzmemo u obzir ove parametre i napravimo poređenje sa podacima iz reportaže Al Jazeera Balkans o vrijednosti praznih stanova na Kosovu, onda dolazimo do činjenice koja nas mora barem malo zamisliti. Naime, u navedenoj reportaži od prije pola mjeseca saopšteno je da vrijednost ovih 180.000 nenastanjenih stanova na Kosovu iznosi 15 milijardi eura! S obzirom na to da prosječna cijena kvadratnog metra stana u novogradnji u Podgorici i na primorju iznosi blizu 2.000 eura, dok se ona u Prištini kreće i do 2.500 eura, onda je evidentno da neiskorišćeni stambeni prostor u zgradama Crne Gore može vrijedjeti i više od 5 milijardi eura. Ova novčana vrijednost, kao i sama brojka neuseljenih stanova, moguće da je i veća jer podaci Uprave za statistiku i Uprave za nekretnine nijesu upareni.
Možda i nije bitno što se MISZ u Crnoj Gori dešavala u periodu kada je građevinski sektor u Evropskoj uniji značajno umanjio svoje aktivnosti, ali je indikativno zašto građevinski investitori i nakon veoma dobrog angažmana ne razvijaju podsektor za renoviranje i održavanje stambenih zgrada i pri tom nedovoljno sarađuju sa lokalnim samoupravama na izgradnji održive infrastrukture.
Bonus video:
