Cijene kvadrata stana u novogradnji povećane su za 77 odsto u odnosu na početak 2021. godine, od kada je krenuo njihov konstatan rast - sa 1.219 eura u prvom kvartalu 2021. do 2.158 eura koliko iznosi u istom periodu ove godine. Prosječna neto zarada je za iste četiri godine porasla sa 530 na 1.003 eura ili za 89 odsto. I tada i sada potrebne su više od dvije prosječne zarade za jedan kvadratni metar prosječnog stana.
To pokazuju uporedni podaci Uprave za statistiku Monstat. Rata za prosječan jednosobni stan od 50 kvadrata, ukoliko ne bi bilo učešćča, početkom 2021. godine, po tadašnjim cijenama i kamatama, iznosila bi oko 410 eura na 20 godina, dok ni ona sada za isti period otplate iznosila oko 730 eura. Kako rata za kredit može iznositi maksimalno do polovine zarade, većini zaposlenih krov nad glavom jednako je daleko.
Zaposleni koji ima prosječnu zaradu, morali bi da imaju najmanje 20 odsto učešća u kupovini stana, da bi im za vraćanje preostalog dijala odlazila polovina zarade. Statistika pokazuje i da dvije trećine zaposlenih ima neto zaradu koja je niža od prosječne, tako da su sadašnje cijene stanova nedostižne za veliku većinu građana.
Cijene bile slične od 2011. do 2019.
Kada je nakon svjetske ekonomske krize iz 2008/2009. godine počeo blagi oporavak u 2010. godini, cijena prosječnog kvadrata stana u novogradnji iznosio je 1.100 eura i na sličnom nivou, uz manja osciliranja od 10 odsto gore ili dolje, ostao je sve do kraja 2019. godine. U 2020. godini sa početkom pandemije kovida, dolazi do blokade tržišta nekretnina, a prosječna cijena kvadrata pada i ispod 900 eura. U 2021. cijena prosječnog kvadrata raste na nešto preko 1.200 eura a do kraja 2022. i na 1.400 eura.
Na kraju 2023. cijena kvadrata je narasla na 1.800, u 2024. dostiže dvije hiljade a početkom ove godine prelazi 2.150 eura.
Rast cijena stambenog kvadrata direktno je povezan sa učešćem stranaca u njihovoj kupovini. Kako su rasle strane direktne investicije u kupovinu nekretnina, tako je rasla i cijena kvadrata. Ulaganje stranaca u kupovinu nekretnina postaje sve dominantnija i već prelazi polovinu ukupnih stranih investicija.
Prema podacima za prvi kvartal ove godine, prosječni kvadrat stana novogradnje u komercijalnoj prodaji, na nivou Crne Gore, iznosio je 2.161 euro, ali je bilo i prodaje stanova iz fondova solidarnosti gdje je kvadrat koštao 674 eura. Ta prodaja stanova solidarnosti spustila je državni prosjek za svega tri eura, što znači da je bila minorna i pored više sindikalnih i penzionerskog fonda solidarnosti.
Kvadrat kod privatnika 2.071, kod sindikata 674 eura
U Podgorici prosječna cijena kvadrata u komercijalnoj prodaji iznosila je 2.071 euro u prvom kvartalu ove godine. U ovom gradu je bila je zabilježene i jedina prodaja stanova solidarnosti od 674 eura, što je ukupni prosjek za Podgoricu spustilo na 2.066 eura.
Prema podacima Monstata o učešću troškova u stambenoj izgradnji, u Podgorici je komunalno opremanje (cijena uređenja građevinskog zemljišta) iznosilo 260 eura po kvadratu stana, ostali troškovi učestvovanja bili su 184 eura a sami troškovi izgradnje 1.627 eura po kvadratu, računajući i dobit graditelja. Kod stanova iz fondova solidarnostinije bilo je troškova komunalnog opremanja, jer su oslobođeni tih izdataka, takođe i ostali troškovi bili su nula eura, pa su u njihovoj cijeni učestvovali samo troškovi izgradnje sa 674 eura. To znači da su troškovi same izgradnje u Podgorici kod komercijalnih firmi za skoro hiljadu eura veći po kvadratu od iznoso po kojem uspiju da ga izgrade fondovi solidarnosti.
U primorskom regionu prosječna cijena kvadrata u prvom kvartalu iznosila je 2.328 eura, od čega 250 eura odlazi na komunalno uređenje, 1.896 eura na izgradnju i 182 eura na ostale troškove.
U centralnoj regiji (izuzev Podgorice), za opštine Nikšić, Cetinje, Danilovgrad, Tuzi i Zetu, prosječna cijena kvadrata novogradnje iznosila je 1.050 eura, od čega 123 eura za komunalije, 837 eura za troškove izgradnje i 90 eura za ostale.
U sjevernoj regiji prosječna cijena kvadrata u ovom periodu iznosila je 1.209 eura. Ovdje značajna stanogradnja postoji u centrima zimskog turizma, Kolašinu i Žabljaku. Od tog iznosa na troškove komunalije otpada 190 eura po kvadratu, sama izgradnja košta 842 eura, a ostali troškovi su 177 eura.
Monstat u prosječnu cijenu kvadrata stana u novogradnji ne račune posebne turističko-stambene projekte poput “Porto Montenegra”, “Portonovog” i “Luštice bay”, kao i prodaju stanova iz programa ekonomskog državljansrva. Rast cijena stonova u projektima imao je indirektni uticaj i na rast nekretnina u njihovoj okolini, pa time i na prosjeke na nivou regiona i države.
Rast prosječnih cijena stanova ima direktan uticaj i na rast iznosa godišnjih poreza na nekretnine, jer opštinske poreske službe za polaznu cijenu nekretnine računaju iznose koje za tu opštinu ili regiju objavi Monstat.
Smanjuje se broj zahtjeva za izgradnju stanova
Podaci iz Monstatovih izvještaja o izdatim građevinskim dozvolama i prijavama radova za 2024. godinu ukazuju da možda dolazi do zasićenja na tržištu stanogradnje, jer su investitori lani tražili mnogo manje dozvola za gradnju nego prethodnih godina. Ovo je najmanji broj izdatih dozvola za gradnju stanova od perioda korone.
Prošle godine je izdato ukupno 317 dozvola za stambenu izgradnju, kojim je predviđena gradnja 1.500 novih stanova.
U 2023. godini bilo je izdato je 358 dozvola za gradnju 2.217 stanova, a u 2022. godini 368 dozvola za 2.156 stanova.
U 2021. godini, kada je još trajao oporavak od korone, izdato je bilo 190 dozvola za gradnju 649 stanova, a u 2020. 224 dozvole za 1.297 stanova. Većina ovih dozvola odnosi se na period početka 2020. godine, odnosno da su njihovi zahtjevi predati prije izbijanja pandemija i pada tržišta nekretnina.
Rekordna godina po izdatim dozvolama za stambenu gradnju ostala je 2017, kada je bilo 1.050 takvih rješenja za izgradnju 4.439 stanova. Takođe u 2014, 2015. i 2016. godini odobravana je izgradnja po oko tri hiljade stanova godišnje. Prošle godine je ta brojka bila duplo manja iako je cijena kvadrata za 70 do 80 odsto veća nego u periodu 2014-2017. godine.
Dok ima interesovanja stranaca, cijene će rasti
Sagovornik “Vijesti” iz stanogradnje ovu pojavu pada interesovanja graditelja stanova iz 2024. u odnosu na prethodne godine, obrazlaže time da je krajem 2023. i početkom 2024. godine došlo do manjeg pada interesovanja kupaca iz Rusije i Ukrajine, nakon što su oni bili dominanatni kupci, zbog čega su domaći graditelji htijeli da sačekaju sa predajom novih zahjeva za građevinske dozvole dok ne vide kako će se to dalje odvijati.
“Međutim, nakon toga došlo je povećanja interesovanja kupaca iz Turske za stanovima i manjeg rasta broja domaćih kupaca koji su dobijali stambene kredite. I podaci Monstata ukazuju da su u prvoj polovini 2024. godine izdate dozvole za oko 500 stanova, a u drugoj polovini godine za skoro hiljadu. Dok god imamo rast interesovanja stranaca za kupovinom stanova imaćemo i rast cijena nekretnina. Glavni i veliki graditelji stambenih zgrada prate situaciju na tržištu, pa i ako dođe do pada interesovanja stranih kupaca oni smanjuju izgradnjum, kako ne bi došlo do prezasićenja tržišta. Takođe ima i nekih problematičnih lokacija gdje se sada gradi na osnovu dozvola izdatih i prije nekoliko godina”, kazao je sagovornik “Vijesti”.
Bonus video:
